اختر منطقتك 
حالة الطقس 
تواجه عمليات إعادة تمويل العقاري في الولايات المتحدة تحديات متزايدة مع استمرار ارتفاع أسعار الفائدة، مما يقلل من جاذبية هذه الخيارات للمالكين. وفقًا لـ Zillow، بلغ متوسط سعر الفائدة على القروض العقارية ثابتة لمدة 30 عامًا 6.54٪ في 8 يناير، بينما بلغ 5.65٪ لمدة 15 عامًا. وعلى الرغم من التوقعات بتحسن هذه المعدلات، إلا أنها لا تزال أعلى من تلك المسجلة في عامي 2020 و 2021، مما يثير تساؤلات حول مستقبل إعادة تمويل العقارات.
تأثير ارتفاع أسعار الفائدة على إعادة تمويل العقارات
شهدت أسعار المنازل ارتفاعًا ملحوظًا في السنوات الأخيرة. ففي بداية عام 2020، بلغ متوسط قيمة المنزل 246,326 دولارًا، وارتفع إلى 359,241 دولارًا اعتبارًا من نوفمبر 2023، وفقًا لـ Zillow. ومع ذلك، فإن هذه المعدلات المرتفعة لا تشجع الأمريكيين على إعادة تمويل قروضهم العقارية، خاصةً أولئك الذين حصلوا على قروض بأسعار فائدة أقل في السابق.
تشير بيانات Realtor.com إلى أن أكثر من نصف حاملي الرهن العقاري في الولايات المتحدة لديهم معدلات فائدة تبلغ 4٪ أو أقل، بينما 80٪ لديهم معدلات أقل من 6٪. وبالتالي، فإن أسعار الفائدة الحالية لا تبدو خيارًا جذابًا لمعظم أصحاب المنازل، خاصةً مع الأخذ في الاعتبار تكاليف الإغلاق المرتبطة بإعادة التمويل. بالإضافة إلى ذلك، فإن القروض ذات المدة 15 عامًا، على الرغم من انخفاض أسعار الفائدة فيها، تتطلب دفعات شهرية أكبر.
خيارات بديلة لاستغلال حقوق الملكية
بالنسبة لأصحاب المنازل الذين يحتاجون إلى استغلال حقوق الملكية الخاصة بهم، سواء لتمويل تجديدات أو تغطية نفقات تعليمية أو غيرها من الاحتياجات، هناك خيارات أخرى غير إعادة التمويل النقدي. ومع ذلك، فإن كل خيار من هذه الخيارات يأتي مع مجموعة من المزايا والعيوب الخاصة به.
أحد هذه الخيارات هو القرض العقاري (Home Equity Loan – HEL)، وهو قرض يستخدم منزلك كضمان. تتميز هذه القروض بأسعار فائدة أقل مقارنة بأنواع القروض الأخرى، لأنها ديون مضمونة. ومع ذلك، يجب أن تضع في اعتبارك أنه في حالة عدم القدرة على سداد هذا النوع من القروض، قد يتم حجز منزلك. تسمح معظم البنوك بالاقتراض بما يصل إلى 80٪ من حقوق الملكية في منزلك.
هناك أيضًا خط الائتمان العقاري (Home Equity Line of Credit – HELOC)، والذي يعمل بشكل مشابه لبطاقة الائتمان. هذه القروض مضمونة أيضًا بمنزلك، وإذا لم تتمكن من سداد المدفوعات، فقد يتم حجز منزلك كضمان. عادةً ما تكون أسعار الفائدة على خطوط الائتمان العقاري متغيرة، مما قد يشكل مشكلة في حالة ارتفاع أسعار الفائدة. يتضمن هذا النوع من القروض فترة سحب أولية، حيث يمكنك سحب أي مبلغ يصل إلى الحد الأقصى للائتمان ودفع الفائدة فقط على المبلغ المسحوب. تليها فترة سداد، حيث يجب عليك البدء في سداد أصل القرض ولا يمكنك سحب المزيد من الأموال. يجب الانتباه إلى أن المدفوعات يمكن أن ترتفع بشكل كبير بمجرد انتهاء فترة السحب إذا كنت قد دفعت الفائدة فقط.
خيارات أخرى وأكثر تعقيدًا
تتوفر أيضًا الرهون العقارية العكسية (Reverse Mortgages) لأصحاب المنازل الذين تبلغ أعمارهم 62 عامًا أو أكثر. يعتمد المبلغ الذي يمكنك الوصول إليه على حقوق الملكية الخاصة بك، ولكن تذكر أن الرهون العقارية العكسية لا تزال شكلًا من أشكال الديون. غالبًا ما تدفع المقرضون أصحاب المنازل في شكل دفعة واحدة أو مدفوعات شهرية، مع إضافة الفوائد بانتظام، مما يزيد من رصيدك الإجمالي ويقلل من حقوق الملكية الخاصة بك. عادةً ما يجب سداد الدين عند وفاة المقترض أو بيع المنزل. يمكن أن تكون الرهون العقارية العكسية محفوفة بالمخاطر، لأنها قد تحد من قدرتك على تقليل حجم منزلك أو الانتقال إلى مرفق رعاية. وقد لا يتبقى أي حقوق ملكية لتركها للورثة.
يمكن أن يكون الإقراض للأصدقاء والعائلة طريقة للأشخاص الذين ليس لديهم سجل ائتماني قوي للحصول على المال، وقد يعني أسعار فائدة أقل من تلك التي يقدمها المقرضون التقليديون. ومع ذلك، يمكن أن تؤدي هذه الأنواع من القروض إلى مضاعفات. فالإقراض للعائلة والأصدقاء ينطوي على خطر إتلاف العلاقات، خاصةً إذا لم تتمكن من سداد القرض في الوقت المحدد أو على الإطلاق.
يتوقع خبراء الاقتصاد أن يتخذ الاحتياطي الفيدرالي (البنك المركزي الأمريكي) قرارات بشأن أسعار الفائدة في الأشهر المقبلة، والتي ستؤثر بشكل مباشر على أسعار الرهن العقاري. من الضروري مراقبة هذه التطورات لفهم التوجهات المستقبلية في سوق قروض المنازل. قد يكون من المفيد أيضًا التفكير في استشارة مستشار مالي لتقييم أفضل الخيارات المتاحة بناءً على وضعك المالي الخاص.
