هل يمكنك الحصول على قرض عقاري بدون وظيفة؟

إذا كنت في خضم شراء منزل، فمن المحتمل أن يكون تسريح العمال أو الإجازة المؤقتة قد أثار قلقك من أن هذه الخطط قد وصلت إلى الحائط. لنفترض أنك اجتاحتك واحدة من العديد من عمليات تسريح العمال على نطاق واسع في الشركات أو من بين 1.4 مليون أو نحو ذلك من العمال الفيدراليين المدنيين الذين يعيشون في مأزق بدون أجر بسبب إغلاق الحكومة. وفي هذه الحالة قد تتساءل: هل يمكنني الحصول على قرض سكني بدون وظيفة؟ الإجابة هي نعم – ولكن التأهل يتطلب بعض العمل الإضافي، والمزيد من الشفافية، ومقرض الرهن العقاري على استعداد للإبداع حول كيفية التحقق من قدرتك على سداد القرض.

لقد كان الراتب الثابت منذ فترة طويلة هو أبسط طريقة لإثبات قدرتك على تحمل الرهن العقاري. لكن المقرضين لا يطلبون منك بالضرورة أن يكون لديك وظيفة في حد ذاتها، بل يحتاجون إلى القدرة على سداد ما تقترضه.

وينبع هذا المعيار من جزء رئيسي من تنظيم الإسكان: قاعدة القدرة على السداد، التي تم إنشاؤها بموجب قانون دود-فرانك في أعقاب انهيار سوق الإسكان في عام 2008. تضمن هذه القاعدة قيام المقرضين بتوثيق كيفية قيام المقترض بسداد أقساط الرهن العقاري.

إذًا، كيف يعمل هذا عندما تحاول شراء منزل بدون وظيفة، كما هو الحال عندما تكون عاطلاً عن العمل أو في إجازة؟

وقال أندرو كولومبو، كبير مسؤولي الائتمان في شركة NewDay USA لإقراض الرهن العقاري في فيرجينيا، في مقابلة عبر البريد الإلكتروني: “إن عملية الشراء بحد ذاتها ليست هي المشكلة”. “التحدي هو التمويل.”

للتأهل للحصول على التمويل (على سبيل المثال، قرض الرهن العقاري)، ستحتاج إلى أن تثبت للمقرض أن لديك تدفقًا ثابتًا من الدخل أو الأصول التي يمكنها تلبية دفعات الرهن العقاري الشهرية. الدخل من الوظيفة ليس سوى واحد من تلك الاحتمالات.

ويشير كولومبو إلى العديد من العناصر الأخرى، بما في ذلك “الدخل الثابت من الضمان الاجتماعي، واستحقاقات التقاعد العسكري، والمعاشات التقاعدية، و401 (ك)” كأصول قابلة للحياة ومصادر دخل يمكن للمقرضين أخذها في الاعتبار عند تقييم قدرتك على السداد في غياب الدخل المرتبط بالوظيفة.

لذا، ففي حين يساعد تشغيل العمالة، فإن مقرضي الرهن العقاري لديهم طرق أخرى لتقييم الاستقرار المالي، وهو ما يشكل خبراً طيباً للمشترين الذين يبحرون عبر حالة عدم اليقين.

الأمن الوظيفي ليس كما كان من قبل.

وأعلن أصحاب العمل في القطاع الخاص – بما في ذلك أمازون، ومايكروسوفت، وتارجت، وغيرها – عن خفض عشرات الآلاف من الوظائف في الأشهر الأخيرة. أضف إلى ذلك الإغلاق الحكومي، وستجد أن هناك شريحة كبيرة من الأمريكيين الذين يتمتعون بائتمان ومدخرات قوية يواجهون فجوات في الدخل لا يمكن التنبؤ بها.

هذه اللحظة لديها العديد من المقترضين في نمط الانتظار. ومع ذلك، لا يعني ذلك بالضرورة أن ملكية المنازل في حالة توقف دائم.

فكر في طلب الرهن العقاري وكأنه لغز. إذا كان هناك جزء واحد (وظيفتك) مفقودًا، فيمكن للمقرضين فحص الجوانب الأخرى من ملفك المالي لإنشاء صورة كاملة. فيما يلي عوامل أخرى قد يأخذونها في الاعتبار.

إذا تمكنت من إثبات دخل ثابت – حتى لو لم يكن من راتب مرتبط بالوظيفة – فهذه بداية قوية. بعض مصادر الدخل البديلة تشمل:

• مزايا الضمان الاجتماعي أو العجز

• رواتب التقاعد للمحاربين القدامى أو العسكريين

• فوائد المعاشات التقاعدية

• عمليات سحب الثقة

• توزيعات الأرباح أو دخل الاستثمار

• دخل الإيجار طويل الأجل

• النفقة التي أمرت بها المحكمة أو إعالة الطفل

تحذير كبير لجميع مصادر الدخل المذكورة أعلاه: يجب أن يكون الدخل موثقًا ومن المتوقع أن يستمر لمدة ثلاث سنوات على الأقل.

يحب مقرضو الرهن العقاري المقترض الذي يمكنه التغلب على العاصفة. إذا كان لديك مدخرات، أو حسابات وساطة، أو أرصدة تقاعد كبيرة، أو أسهم منزل كبيرة للبيع، فيمكن أن تساعدك هذه الأصول في التأهل وتقليل مخاطر المُقرض في غياب دخل العمل التقليدي.

بدون وظيفة، يصبح سجلك الائتماني مؤشرا رئيسيا لقدرتك على دفع فواتيرك في الوقت المحدد. يمكن لدرجة الائتمان من الدرجة الأولى ونسبة الدين إلى الدخل المنخفضة (DTI) أن تقطع شوطا طويلا نحو تعويض عدم اليقين في الدخل.

تتراوح درجة الائتمان “جيدة جدًا” استنادًا إلى نموذج FICO من 740 إلى 799. وفي نموذج VantageScore، تعتبر النتيجة من 661 إلى 780 “جيدة/رئيسية”. يفضل مقرضي الرهن العقاري أيضًا نسبة DTI تبلغ 36٪ أو أقل.

إن التقديم مع شخص دخله ثابت، مثل الزوج أو الشريك أو أحد الوالدين، يمكن أن يعزز طلبك بشكل كبير ويؤدي إلى شروط قرض أفضل. إن الحصول على رهن عقاري مشترك يعني أن كل فرد لديه ملكية في المنزل ويتقاسم المسؤولية عن الديون، بما في ذلك أي حالات تقصير في السداد.

يمكن أن تكون إضافة مقترض مشارك إلى الرهن العقاري الخاص بك بمثابة استراتيجية قوية لمساعدتك على إغلاق المنزل خلال مرحلة عدم اليقين بشأن الدخل، ثم إعادة تمويل الرهن العقاري لاحقًا بحيث يكون باسمك فقط. ضع في اعتبارك أن المقترض المشارك ليس لديه حقوق ملكية، لكنه يتقاسم المسؤولية عن أي مدفوعات مفقودة.

وهذا الوضع أكثر شيوعا مما يدركه العديد من المقترضين، خاصة في السوق حيث يتم تسريح العمال دون سابق إنذار. إليك ما يمكن توقعه إذا فقدت وظيفتك خلال كل مرحلة من المراحل التالية من عملية شراء المنزل.

• قبل الموافقة المسبقة. يمكنك بالتأكيد أن تبدأ عملية الموافقة المسبقة على الرهن العقاري، ولكن الموافقة الكاملة قد تضطر إلى الانتظار حتى ترتفع شركات الدخل.

• بعد الموافقة المسبقة، قبل الإغلاق. هذه هي النافذة الأكثر خطورة. عادةً ما يقوم المقرضون بإعادة التحقق من التوظيف قبل الإغلاق مباشرة. إذا فقدت وظيفتك، فقد يقوم مقرض الرهن العقاري بتأخير الإغلاق أو طلب المزيد من الاحتياطيات النقدية. في بعض الحالات، قد يختار المُقرض سحب الموافقة.

• بعد الإغلاق. أنت في مكان واضح. يتم تمويل القرض، وأي تغييرات في وضعك الوظيفي لا تؤثر على الشروط. لكن قدرتك على مواكبة المدفوعات لا تزال مهمة. إذا كنت تواجه صعوبة في تحمل أقساط الرهن العقاري الشهرية، فأخطر مسؤول خدمة القرض الخاص بك مبكرًا حتى تتمكن من العمل معًا على خيارات المشقة.

تعرف على كيفية خفض أقساط الرهن العقاري الشهرية.

إذا كان لديك مدخرات أو استثمارات كبيرة، فسيقوم بعض المقرضين بتحويل هذه الأصول إلى دخل معادل لتحديد ما إذا كان بإمكانك تحمل تكاليف الرهن العقاري، وإذا كان الأمر كذلك، فما هو مقدار المنزل الذي يمكنك شراءه.

هذا النهج شائع بالنسبة للمتقاعدين أو الأفراد بين الوظائف الذين يتمتعون باستقرار مالي قوي ولكن ليس لديهم راتب حالي. سيقوم المُقرض عادةً بمراجعة الأرصدة وحساب المدة التي يمكن أن تدعم فيها هذه الأصول مدفوعاتك.

لا يجب أن يأتي الدخل من وظيفة من الساعة 9 إلى 5 حتى يتم احتسابه. يمكن أن يساعدك الضمان الاجتماعي، والمعاشات التقاعدية، واستحقاقات العجز، ودخل الإيجار، وحتى عمليات السحب المنتظمة من حسابات التقاعد، في التأهل، طالما أنها موثقة جيدًا ومن المتوقع أن تستمر لمدة ثلاث سنوات على الأقل. يريد المقرضون أن يروا أن هذه التدفقات النقدية موثوقة ومتسقة.

إن التقديم مع شخص لديه دخل ثابت – مثل الزوج أو الشريك أو أحد أفراد الأسرة – يمكن أن يعزز طلبك على الفور. ويساعد تاريخهم الوظيفي والائتماني في تحمل أعباء الدين إلى الدخل ويحتمل أن يفتح الباب لشروط قروض أفضل. فقط تذكر: إنهم مسؤولون بنفس القدر عن السداد.

إن توفير المزيد من الأموال يقلل من المبلغ الذي يتعين على المُقرض تمويله، مما يقلل من مخاطره ويجعل القرض في متناولك. عندما يكون التوظيف غير مؤكد، يمكن أن تكون الدفعة الأولى الأعلى هي الفرق بين الموافقة والرفض. كما أنه يساعد على خفض المدفوعات الشهرية وقد يلغي الحاجة إلى تأمين الرهن العقاري.

إذا كان عرض العمل في متناول اليد أو كان من المتوقع رفع الإجازة قريبًا، فقد يكون من المفيد منح الصفقة مساحة صغيرة للتنفس. يمكن للمقرضين استخدام خطابات العرض أو وثائق العودة إلى العمل لإنهاء الموافقة بمجرد استئناف دخلك. قد يساعدك تأخير بسيط اليوم على تجنب مشكلات التمويل الكبيرة لاحقًا.

لا يزال الموظفون الفيدراليون الذين تم إجازتهم يعملون بشكل رسمي. أصدرت فاني ماي مؤخرًا بيانًا بخصوص الإغلاق ونشرت ما يلي: “نعتقد أن (التحقق من التوظيف) لغالبية الموظفين الحكوميين وغيرهم من العاملين المتأثرين بالإغلاق سيظل متاحًا بسهولة من الأنظمة الآلية أو مقدمي الخدمات الخارجيين.”

أكثر: اطلع على أفضل اختياراتنا لمقرضي الرهن العقاري لمشتري المنازل لأول مرة.

نعم، من الممكن الحصول على قرض عقاري بدون وظيفة. يمكن للمقرضين الموافقة على المقترضين دون توظيف تقليدي إذا تمكنوا من إثبات دخل مستقر وموثوق بالإضافة إلى احتياطيات نقدية كافية لدعم السداد.

ذلك يعتمد على بقية صورتك المالية. عادة لا يتم احتساب إعانات البطالة كدخل لمقرض الرهن العقاري، ولكن دخل التقاعد، ودخل الإيجار، وسحب الاستثمار غالبا ما يتم احتسابه.

يقوم مقرضو الرهن العقاري بإعادة التحقق من الدخل قبل الموافقة النهائية. إذا تغيرت حالة وظيفتك، فقد تحتاج إلى تأخير الإغلاق، أو قد يرفض المُقرض القرض ما لم يتم تحديد مصدر دخل آخر يمكن التحقق منه.

لورا جريس تاربلي تحرير هذه المقالة.