اختر منطقتك 
حالة الطقس 
“نحن الآن في بيرنلي، وهي منطقة جاذبة للاستثمار، حيث يحصل أصحاب العقارات على عائد إيجار سنوي بنسبة 7%.” هكذا افتتحت الحلقة 23 من منازل تحت المطرقةتم بث برنامج “العقارات المهجورة” هذا الأسبوع على قناة بي بي سي، وهو برنامج يتتبع المشترين الذين يشترون منازل متهالكة في مزاد علني ويقومون بتجديدها، إما لبيعها أو تأجيرها. وفي شهادة على شغف بريطانيا الدائم بالاستثمار العقاري، وصل البرنامج إلى موسمه السابع والعشرين.
يقول وكيل العقارات إنه بمجرد تجديده، سيتم تأجير المنزل المكون من ثلاث غرف نوم مقابل 650 جنيهًا إسترلينيًا شهريًا. سيتم بيعه مقابل 78000 جنيه إسترليني للأخوين تشارلي وهاري من لندن (مع 20 عقارًا بالفعل تحت حزامهم)، والذين يخططون لتأجيره مباشرة بعد تجديده لمدة أربعة أسابيع بتكلفة أقل من 10000 جنيه إسترليني. المفسد: لقد فعلوا ذلك في ثلاثة أسابيع وحققوا عائدًا بنسبة 8 في المائة.
يبدو الأمر سهلاً، أليس كذلك؟ ينبغي لأي شخص لديه قدر معقول من المال للاستثمار أن يفكر في الدخول في لعبة ملاك العقارات. ولكن ليس بهذه السرعة: ربما حقق مطورو بيرنلي نتائج جيدة ــ ولكن المدينة في وضع جيد، حيث لا تزال أرقام الشراء للإيجار مرتفعة.
في مختلف أنحاء المملكة المتحدة، يواجه المستثمرون فواتير ضخمة لفوائد الرهن العقاري وعوائد أقل كثيراً. والصورة الأوسع للقطاع أقل وردية كثيراً ــ ويرى البعض أن الظروف أسوأ في المستقبل.
أصبحت الهوامش أقل واللوائح أكثر صرامة. يقول جوناثان جيتوس من شركة بورثوس آند كو للسمسرة العقارية في مجال التكنولوجيا المالية: “يعتقد الكثيرون أن أموالهم قد تصدعت. ويقوم معظمهم بسداد القروض القائمة تدريجيًا، أو العودة إلى العقارات نفسها أو حتى بيعها”.
أصدرت شركة هامبتونز، وهي وكالة عقارية، هذا الأسبوع بحثًا يظهر أن أصحاب العقارات اشتروا منزلًا واحدًا فقط من كل 10 منازل تم بيعها في جميع أنحاء بريطانيا العظمى خلال النصف الأول من هذا العام، وهي أدنى حصة منذ بدء التسجيل في عام 2010. وتقول الشركة إن أسعار الرهن العقاري المرتفعة تعني أن المستثمرين الجدد في مجال شراء العقارات للإيجار يركزون بشكل متزايد على المناطق ذات العائد الأعلى لزيادة المبالغ.
وتقع ست من السلطات المحلية العشر التي سجلت أعلى نسبة من عمليات شراء العقارات للإيجار في شمال إنجلترا. وتتصدر سندرلاند القائمة، حيث اشترى مستثمرون 45% من المنازل خلال النصف الأول من العام. وتعد سويندون وإنفيلد وتورباي السلطات المحلية الجنوبية الوحيدة التي احتلت المراكز العشرة الأولى في القائمة.
وفي الوقت نفسه، وجد تقرير جديد صادر عن مؤسسة UK Finance أن الإقراض لأصحاب العقارات انخفض بشكل كبير – حيث بلغ عدد القروض الجديدة في الربع الأول من العام 12400، وهو أقل من نصف تلك الممنوحة في الأشهر الثلاثة الأخيرة من عام 2022.
في الواقع، انكمش سوق الرهن العقاري للإيجار للمرة الأولى، بنسبة 3% على أساس سنوي في الأشهر الثلاثة الأولى من عام 2024 إلى 1.98 مليون قرض مستحق.
يبدو أن مسيرة ارتفاع الدخول الإيجارية مستمرة بلا هوادة ــ فقد أشارت بيانات مكتب الإحصاء الوطني هذا العام إلى بعض أعلى الزيادات السنوية في الإيجارات منذ عام 2015، وخاصة في لندن. وفي ظاهر الأمر، ينبئ هذا بفرصة.
ولكن هذا يرجع إلى أن أصحاب العقارات ما زالوا يبيعون عقارات أكثر مما يشترون، وهو ما يقلل من عدد المنازل المتاحة للإيجار. وقد استمر هذا الاتجاه كل عام منذ عام 2016، عندما تم فرض ضريبة الدمغة بنسبة 3% على عمليات شراء المنازل الثانية. وبعد عام واحد، بدأت قدرة أصحاب العقارات الأفراد على تعويض أقساط الرهن العقاري مقابل فواتير الضرائب في التلاشي تدريجيا. وقد أدت هذه التغييرات إلى زيادة تكلفة شراء عقار استثماري وخفض ربحية العديد من العقارات المرهونة للإيجار.
وتقول أنيشا بيفريدج، رئيسة قسم الأبحاث في شركة هامبتونز للعقارات: “كانت التغييرات الضريبية والتنظيمية التي تم تقديمها منذ عام 2016 هي السبب الرئيسي، ولكن هذه العوامل المثبطة للاستثمار تفاقمت مؤخرًا بسبب ارتفاع أسعار الفائدة وعدم اليقين السياسي بشأن تهديد المزيد من إصلاحات الإيجار”.
تلك الحلقة من منازل تحت المطرقة تم تسجيله في يوليو 2022. ومنذ ذلك الحين ارتفعت أسعار الفائدة. وفي الوقت نفسه، زاد التضخم من آلام الإصلاحات والاستبدال. بالإضافة إلى ذلك، تم الإعلان أخيرًا عن مشروع قانون حقوق المستأجرين في خطاب الملك الأسبوع الماضي، بما في ذلك التدابير لحماية المستأجرين من الملاك الخاصين عديمي الضمير وإلغاء ترتيب “عدم الخطأ” لإخلاء المستأجرين.
كان المحافظون يستعدون لإصدار التشريع، لكن بعض أصحاب العقارات يخشون أن يمضي حزب العمال قدماً دون توفير الموارد اللازمة لنظام المحاكم المزدحم بالفعل. فضلاً عن ذلك، هناك مخاوف من أن يرفع حزب العمال معدلات ضريبة المكاسب الرأسمالية على مبيعات العقارات.
وتتصدر لندن ارتفاع الإيجارات الخاصة في جميع أنحاء إنجلترا، بسبب ارتفاع أسعار المساكن، وارتفاع تكاليف الرهن العقاري في الآونة الأخيرة: وجدت شركة Mortgage Works، وهي الذراع المتخصصة في الإقراض لشراء المساكن للإيجار في Nationwide، أن ما يقرب من واحد من كل ثلاثة (30 في المائة) من الأسر تختار استئجار المساكن الخاصة في العاصمة، وهو ما يقرب من ضعف بقية إنجلترا.
ولكن بالنظر إلى الضغوط المالية التي يواجهها المستأجرون ــ واحتمالات حقيقية بأنهم سوف يبلغون سقف قدرتهم على تحمل التكاليف ــ فإن شراء العقارات للإيجار يشكل مصدر دخل غير مستقر بالنسبة لأصحاب العقارات.
ينفق المستأجرون العاديون أكثر من ثلث أجرهم الشهري على أقساط الإيجار، وينفق واحد من كل خمسة أكثر من النصف، وفقًا لمزود خدمات الإيجار Canopy. لكن سمسار التأمين Lifesearch وجد أن 74 في المائة من المستأجرين لا يتمتعون بشبكة أمان لحماية الدخل، وهو التأمين الذي يمكن أن يغطي نفقاتهم الأساسية إذا كانوا غير قادرين على العمل بسبب المرض أو الإصابة أو التسريح. وهذا ضمان حيوي مفقود لأصحاب العقارات، والذي من شأنه أن يضمن دخلًا ثابتًا من الإيجار حتى في أوقات الضيق التي يمر بها المستأجر.
إذا كنت مالكًا محترفًا يمكنك التنويع بين العقارات والمناطق والمستأجرين، فقد يبدو القطاع أقل خطورة.
ولكن بالنسبة للعديد من الناس، أصبح شراء العقارات للإيجار حلماً بريطانياً، حيث يستخدم الأفراد العقارات كمحفظة تقاعد. وبالتالي فإن ثلث أصحاب العقارات لا يملكون سوى عقار واحد، ومن المرجح أن يعتمد العديد منهم على الدخل في “معاشهم التقاعدي”.
في مواجهة زيادة عبء العمل وانخفاض الهوامش وعدم اليقين بشأن ما إذا كان بإمكانهم الاستمرار في جني أموال لائقة على الرغم من زيادة الإيجارات، سيتساءل الكثيرون عن سبب اهتمامهم بذلك.
ولا تزال هناك خيارات جذابة أقل خطورة وأقل جهداً لأموالهم ــ أكثر من 5% في حساب توفير، على سبيل المثال.
تبلغ أعلى المعدلات 5.2% على حساب Isa سهل الوصول مع Trading 212 أو 5.37% على حساب بإشعار مدته 95 يومًا مع OakNorth Bank. تدفع حسابات التوفير مع Principality Building Society وFirst Direct (للعملاء الحاليين فقط) 8% و7% على التوالي.
بالنسبة لأولئك الذين يستطيعون تحمل المزيد من المخاطر، فإن محفظة الأسهم والصناديق تشكل موطنًا جيدًا لبيع العقارات بمبلغ مقطوع. يقول بورثوس: “ينبغي لهم حقًا التفكير في صناديق الادخار الفردية وصناديق الاستثمار المشتركة”.
مع قتامة المستقبل بالنسبة للمستأجرين والملاك على حد سواء، فقد حان الوقت لوضع تحذيرات كبيرة بشأن برامج العقارات التي لا تمثل الواقع، في ظل التغيرات الضريبية وانخفاض العائدات. قد لا يكون “الادخار تحت الماسح الضوئي” أمرًا يستحق المشاهدة، ولكنه أقل من الخيال بالنسبة لأولئك الذين ليسوا محترفين مثل تشارلي وهاري.
مويرا أونيل كاتبة مستقلة في مجال المال والاستثمار. البريد الإلكتروني مويرا.أونيل@ft.com, س: @مويراونيلانستجرام @مويرا اون موني
