اختر منطقتك 
حالة الطقس 
احصل على ملخص المحرر مجانًا
تختار رولا خلف، رئيسة تحرير صحيفة الفاينانشال تايمز، قصصها المفضلة في هذه النشرة الأسبوعية.
ومن المتوقع أن تقدم حكومة السير كير ستارمر يوم الأربعاء مزيدًا من التفاصيل حول خطتها لرفع العرض السنوي من المنازل الجديدة في إنجلترا إلى أكثر من 300 ألف بحلول نهاية هذا البرلمان – وهو مستوى بناء المنازل الذي شوهد آخر مرة منذ 50 عامًا.
إن أحد الأجزاء الرئيسية للخطة، التي سيتم تحديدها في خطاب الملك، هو “الاستيلاء على قيمة الأراضي” التي ساعدت في تمكين بناء مدن جديدة واسعة النطاق في فترة ما بعد الحرب.
إن التدخل لخفض أسعار الأراضي وتوفير المزيد من الأموال للإسكان والبنية الأساسية بأسعار معقولة قد يصبح أحد العناصر الأكثر إثارة للجدل في مساعي حزب العمال لإصلاح نظام التخطيط.
ما هو الاستيلاء على قيمة الأرض؟
إن قرارات المجالس بمنح تصريح التخطيط للتطوير على الأراضي تزيد بشكل كبير من قيمة تلك الأراضي.
في عام 2018، أظهر تقرير أعده توماس أوبري لصالح مركز السياسة التقدمية أن تصاريح التخطيط زادت في المتوسط قيمة الأراضي الزراعية من 22.520 جنيه إسترليني إلى 6.2 مليون جنيه إسترليني للهكتار في عامي 2016 و2017 في جميع أنحاء إنجلترا – وهو ارتفاع يزيد عن 275 مرة.
تم تصميم عملية الاستيلاء على قيمة الأراضي بحيث لا يؤدي ارتفاع القيمة إلى إثراء أصحاب الأراضي فحسب، بل يتم إنفاقه على السلع العامة مثل الإسكان الاجتماعي والمدارس وعيادات الأطباء اللازمة لدعم التنمية.
في الوقت الحاضر، هناك سياستان رئيسيتان لتطبيق ضريبة القيمة المضافة. وتنص اتفاقيات المادة 106 بين المطورين والسلطات المحلية على أن البناة يساهمون في تكلفة البنية الأساسية.
وبشكل منفصل، فإن ضريبة البنية التحتية المجتمعية هي عبارة عن رسوم بمعدل ثابت يدفعها المطورون لكل متر مربع من المساكن الجديدة لدعم إنشاء البنية التحتية.
ما هي أصول سياسة الاستحواذ على قيمة الأراضي؟
في كثير من الأحيان يستشهد خبراء التخطيط ببرنامج المدن الجديدة في الخمسينيات من القرن العشرين كمثال على “استحواذ” الدولة على رفع قيمة الأراضي في مشاريع التطوير الجديدة مثل ميلتون كينز، والتي تم تمويلها بسندات مدعومة من الحكومة.
لكن حزب العمال والمحافظين على حد سواء لعبوا منذ عام 2016 بسياسات LVC.
في بيانهم الانتخابي لعام 2017، وعد المحافظون بالعمل “مع شركات بناء المساكن في القطاعين الخاص والعام للاستفادة من الزيادة في قيمة الأراضي الناتجة عن البناء لإعادة الاستثمار في البنية التحتية المحلية”.
وبعد مرور عام واحد، دعت مراجعة بناء المساكن التي أجراها وزير المحافظين السابق السير أوليفر ليتوين إلى تطبيق سياسة للاستحواذ على قيمة الأراضي.
رفضت الحكومة توصيات ليتوين التي تقضي بتمكين المجالس من الإصرار على مستويات من الإسكان الاجتماعي من شأنها أن تضع حداً فعلياً لقيمة الأراضي المخصصة للمشاريع الكبرى “بما يعادل نحو عشرة أضعاف قيمتها الاستخدامية الحالية”.
وقال إن هذا من شأنه أن يستحوذ على قدر أكبر من الزيادة في الاستثمار في السلع العامة، مثل الإسكان الاجتماعي. ويدرس حزب العمال الآن كيفية تنفيذ نسخة من مقترحات ليتوين، وفقًا لمسؤولي وايتهول.
ما هو التخطيط العمالي الآخر؟
وفيما يتعلق بالتطورات الكبرى، سيمنح حزب العمال سلطات جديدة للهيئات العامة مثل هيئة الإسكان في إنجلترا أو شركات التنمية المحلية أو المجالس لاستخدام أوامر الشراء الإلزامية من أجل الاستحواذ على الأراضي دون الحصول على إذن من وزير في مجلس الوزراء.
وقال وزير الإسكان ماثيو بينيكوك الشهر الماضي إن هذه الصلاحيات الجديدة سوف تستخدم “فقط في حالات محدودة حيث يتطلب الأمر التطوير في منطقة ما، ولكن أصحاب الأراضي الأفراد يرفضون بيع الأراضي بسعر عادل”.
لقد شرعت الحكومة المحافظة الأخيرة للسماح للمجالس بشراء الأراضي من خلال برنامج شراء الأراضي من أجل الإسكان الاجتماعي أو البنية التحتية التعليمية أو الصحية دون دفع “قيمة الأمل” – وهي قيمة متزايدة بناءً على احتمالات التطوير المستقبلي.
لكن بموجب قانون التسوية والتجديد لعام 2023، لا تستطيع هذه السلطات القيام بذلك إلا إذا حصلت على إذن صريح من وزير المجتمعات المحلية.
وسوف يستخدم حزب العمال التشريع الأساسي لتفويض القدرة على استخدام أمر الشراء المعتمد دون قيمة الأمل إلى السلطات العامة، حيث لن تكون هناك حاجة إلى ترخيص من أعلى.
ما مدى حجم الفوائد التي يمكن أن تكون؟
ويقول الخبراء إن التنبؤ بعواقب سياسة جديدة لقيمة الأرض أمر صعب لأنها قد تعني تخصيص مساحة أقل من الأراضي للتطوير.
وقدر أوبري، وهو الآن زميل زائر في كلية لندن للاقتصاد، أن السياسة، استنادا إلى بيانات 2016-2017، يمكن أن تولد 10.7 مليار جنيه إسترليني إضافية سنويا للمساعدة في تمويل البنية التحتية والإسكان بأسعار معقولة.
وأضاف “إنها ليست حلا سحريا في حد ذاتها، ولكنها قد تكون تحويلية للغاية”.
وقال توني كروك، الأستاذ الفخري للتخطيط الحضري والإقليمي في جامعة شيفيلد، إن بحثه قدر أن استخراج “قيمة الأمل” من معاملات الأراضي من شأنه أن يستحوذ على “حوالي 30 في المائة” من قيمة الاستثمار التي ربما كانت لتذهب مباشرة إلى مالك الأرض.
ويعتقد البعض أن الإمكانات مبالغ فيها. وقال تشارلز دوجديل، الشريك في شركة الاستشارات العقارية نايت فرانك، إن التكلفة المرتفعة للبنية الأساسية بما في ذلك شبكات الصرف الصحي وخطوط الطرق تعني أنه لن يكون هناك “قدر من الذهب” ذي قيمة إضافية لتمويل البنية الأساسية الإضافية.
ومع ذلك، فإن تاريخ هذه السياسة بعد الحرب العالمية الثانية ألهم الآخرين بالثقة. فقد قال كلايف بيتس، رئيس لجنة الإسكان في مجلس العموم عن حزب العمال في البرلمان الأخير، إن المدن الجديدة التي بنيت في الخمسينيات من القرن العشرين لم تكن لتبنى أبداً لو كانت الزيادة في قيمة الأراضي قد ذهبت كلها إلى ملاك الأراضي.
وقال “إذا كانت الحكومة الجديدة تسعى إلى بناء عدة مدن جديدة أو توسعة مدن قائمة، فسوف يتعين عليها استخدام أسلوب الاستيلاء على قيمة الأراضي”.
