مع ارتفاع الأسعار ومعدلات الرهن العقاري، يشعر أصحاب المنازل الطامحون والحاليون بالعجز

عندما انتقلت راشيل بوريس إلى منزل والدتها منذ حوالي عقد من الزمان، بدا الأمر وكأنه محطة قصيرة الأجل على طريق امتلاك المنزل.

لقد أمضت مصففة الشعر البالغة من العمر 35 عامًا تلك السنوات في تحسين درجة ائتمانها وتوفير المال لسداد دفعة أولى. ولكن مع ارتفاع أسعار الرهن العقاري إلى ما يقرب من 7% وارتفاع أسعار المساكن بشكل كبير، لا يبدو أن الأم لثلاثة أطفال ستوقع على عقد للحصول على مسكن خاص بها في أي وقت قريب.

“لا أعلم حتى ما إذا كنت سأتمكن يومًا ما من امتلاك منزلي الخاص”، هكذا قال بوريس الذي يعيش على بعد حوالي 20 ميلًا خارج فورت وورث بولاية تكساس في بلدة تسمى أليدو. “أشعر وكأننا عالقون، ومن الصعب جدًا التعامل مع هذا الوضع”.

تعكس تجربة بوريس تجربة ملايين الأميركيين الذين عانوا من عرقلة حياتهم المالية والشخصية بسبب ارتفاع أسعار المساكن وارتفاع تكاليف الاقتراض لشراء المساكن. وهذا من شأنه أن يساعد في تفسير المشاعر السلبية إزاء حالة الاقتصاد الوطني.

كما أنها تلقي الضوء على القلق الوجودي الذي ينتاب الكثيرين: إذ يبدو أن الحلم الأمريكي أصبح أبعد منالاً هذه الأيام.

بالنسبة لمشتري المنازل الطموحين مثل بوريس، فإن الجمع بين أسعار الرهن العقاري المرتفعة وأسعار القائمة المتزايدة جعلهم يشعرون بأنهم محاصرون.

ارتفع معدل الرهن العقاري لمدة 30 عامًا، وهو خيار شائع لتمويل المساكن في الولايات المتحدة، بنحو 7% خلال الأشهر القليلة الماضية. وقد تراجع بعد أن بلغ 8% لأول مرة منذ عام 2000 في أواخر العام الماضي. لكن هذا لا يزال يمثل قفزة كبيرة من مستويات أقل من 3% التي شوهدت في السنوات الأولى من الوباء – والتي دفعت إلى موجة من المبيعات وإعادة التمويل في سوق الإسكان.

وعلى الجانب الآخر من المعادلة، فإن ارتفاع أسعار المساكن يضيف أيضًا ضغوطًا. فقد وصل مؤشر كيس-شيلر لأسعار المساكن على المستوى الوطني إلى أعلى مستوياته على الإطلاق هذا العام. وتجاوز مؤشر قيمة المساكن لشركة زيلو 360 ألف دولار في مايو/أيار، بزيادة تقارب 50% عن نفس الشهر قبل خمس سنوات.

في المقابل، انخفضت القدرة على تحمل التكاليف بشكل حاد مقارنة بما كانت عليه قبل بضع سنوات. كانت قراءة أبريل/نيسان بشأن الجدوى الاقتصادية لامتلاك المساكن من بنك الاحتياطي الفيدرالي في أتلانتا أقل بنسبة 36% من أعلى مستوى مسجل في صيف عام 2020 أثناء الجائحة.

على المستوى الوطني، تجاوزت حصة الدخل اللازمة لامتلاك منزل متوسط ​​السعر 43%، وفقًا لبنك الاحتياطي الفيدرالي في أتلانتا. وتعتبر أي نسبة تزيد عن 30% غير ميسورة التكلفة.

كما وجد بنك الاحتياطي الفيدرالي في أتلانتا أن التأثيرات السلبية لأسعار الفائدة المرتفعة تفوق الفوائد المترتبة على نمو الدخول بالنسبة للأميركيين العاديين. وهذا يؤكد قوة هؤلاء المنتقدين، نظرا لأن متوسط ​​الأجر بالساعة في القطاع الخاص ارتفع بأكثر من 25% بين يونيو/حزيران 2019 و2024.

وقد أدت هذه البيئة الصعبة إلى تجميد النشاط بالنسبة للمشترين والبائعين المحتملين على حد سواء.

من الناحية النظرية، ينبغي لأصحاب المساكن الحاليين أن يشعروا بالحماس لرؤية ارتفاع قيمة ممتلكاتهم بسرعة. ولكن البائعين المحتملين يتراجعون بسبب المخاوف بشأن السعر الذي قد يحصلون عليه على مسكنهم التالي، الأمر الذي يخلق ما أطلق عليه فريق في وكالة تمويل الإسكان الفيدرالية “تأثير الاحتجاز”.

هناك بالفعل أدلة على هذا الركود في السوق: أدت المعدلات عند هذه المستويات إلى انخفاض مبيعات المنازل بأكثر من 875000 في عام 2023، وفقًا للفريق الذي يقف وراء ورقة عمل FHFA الصادرة في وقت سابق من هذا العام. وهذا جزء كبير، حيث ذكرت الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين أن حوالي 4 ملايين منزل قائم تم بيعها في العام.

وعلاوة على ذلك، وجدت هيئة تمويل الإسكان الفيدرالية أن احتمالات بيع مالك المنزل أقل بنسبة 18.1% لكل نقطة مئوية واحدة يقل بها سعر الرهن العقاري عن المستوى الحالي. وكان لدى المقترض النموذجي سعر رهن عقاري أقل بأكثر من 3 نقاط مئوية عما كان سيحصل عليه في الربع الأخير من عام 2023.

ووجد فريق FHFA أنه إذا اشترى مالك المنزل في نهاية العام الماضي، فإن أقساط رأس المال والفائدة الشهرية ستكلفه حوالي 500 دولار أكثر.

وبناءً على ذلك، قال المؤلف المشارك جونا كوستي إن أصحاب المنازل الحاليين الذين يروجون لهذه المعدلات المنخفضة للرهن العقاري هم بلا شك أفضل حالاً من أولئك الذين يتطلعون إلى شراء منزل لأول مرة اليوم. لكنه قال إن هناك مشكلة كبيرة لهذه المجموعة: فالانتقال بحثًا عن فرصة عمل أو لاستيعاب أسرة متنامية يصبح أكثر تعقيدًا.

“قال كوستي عن هذه المجموعة: “إنهم غير قادرين على تحسين مساكنهم لتتلاءم مع وضعهم المعيشي الجديد. أو في بعض الظروف المتطرفة، لا يقومون بالتغييرات الحياتية الكبيرة التي قد تستلزم الانتقال”.

هذا هو المأزق الذي وجد لوك نونلي نفسه فيه. في أواخر عام 2020، اشترى مدير الصحة البالغ من العمر 33 عامًا منزلًا به ثلاث غرف نوم وحمامين مع زوجته في كنتاكي بسعر فائدة أقل من 3٪. تضاعفت قيمة هذا المنزل بأكثر من الضعف في ما يقرب من أربع سنوات.

بعد استقبال ثلاثة أطفال، قررا تأجيل إنجاب طفلهما الرابع إلى أن تنخفض أسعار الرهن العقاري أو أسعار المساكن بما يكفي لتوسيع مسكنهما. ويدرك نونلي أن أيام الحصول على معدل أقل من 3% قد ولت منذ زمن بعيد، لكنه لا يستطيع تبرير أي معدل أعلى من 5.5%.

قال نونلي “إنها مجرد حالة صعبة للغاية. سوف نخسر الكثير من الأموال بالمعدلات الحالية بحيث يصبح من المستحيل علينا التحرك”.

نونلي هو جزء من الأغلبية الساحقة من الأميركيين الذين لا يدفعون هذه القروض العقارية الباهظة.

ووجدت هيئة التمويل العقاري الفيدرالية أن ما يقرب من 98% من الرهن العقاري تم تثبيته عند مستوى أقل من متوسط ​​السعر الذي بلغ نحو 7.2% في الربع الأخير من العام الماضي. وكما هو الحال مع نونلي، كان ما يقرب من 69% من الرهن العقاري مثبتًا عند أسعار فائدة أقل بأكثر من 3 نقاط مئوية.

إن الطفرة في الشراء في بداية الجائحة هي أحد الإجابات على سبب عدم دفع الكثير من الناس للسعر الجاري. ويمكن تفسير هذا الرقم المذهل أيضًا بالاندفاع إلى إعادة التمويل خلال تلك الفترة من انخفاض تكاليف الاقتراض في عامي 2020 و2021.

ورغم أن أسعار الرهن العقاري المنخفضة هذه قد تساعد في زيادة ثروات حاملي هذه القروض، حذر جيفري روش، كبير خبراء الاقتصاد في شركة إل بي إل فاينانشال، من أن هذا قد يكون بمثابة نبأ سيئ لصناع السياسات النقدية. وذلك لأنه لا يقدم أي إشارات إلى نجاح بنك الاحتياطي الفيدرالي في رفع أسعار الفائدة لتبريد الاقتصاد.

ولكي نكون واضحين، فإن أسعار الرهن العقاري تميل إلى اتباع مسار مستويات الفائدة التي يحددها بنك الاحتياطي الفيدرالي، ولكنها ليست الشيء نفسه. ومع ذلك، قال روش إن العديد من الناس الذين أصبحوا مقيدين بأسعار اقتراض منخفضة على منازلهم يساعد في تفسير سبب عدم شعورهم بالقيود التي فرضتها السياسة النقدية الأكثر صرامة كما كانت في الماضي.

وقال روتش “إن اقتصادنا أصبح أقل حساسية لأسعار الفائدة. وهذا يعني أن أسعار الفائدة المرتفعة لا تؤدي وظيفتها على النحو المطلوب. فهي لا تضع المكابح كما قد تتوقع عادة”.

لقد أدى انخفاض المعروض من المساكن إلى ارتفاع الأسعار، حتى مع ارتفاع رسوم الاقتراض التي تؤثر على القوة الشرائية. وهذا يتعارض مع الحكمة التقليدية، التي تشير إلى أن الأسعار سوف تنخفض مع ارتفاع أسعار الفائدة.

وعلى المدى الأبعد، قال الخبراء إن زيادة حجم المساكن الجديدة يمكن أن تساعد في توسيع نطاق الوصول وتهدئة الأسعار المرتفعة. وعلى وجه الخصوص، قال داريل فيرويذر، كبير خبراء الاقتصاد في قاعدة بيانات سوق الإسكان ريدفين، إن السوق الوطنية يمكن أن تستفيد من المزيد من المساكن المتجاورة والشقق السكنية التي عادة ما تكون أقل تكلفة من المنازل النموذجية.

وفي الوقت الحالي، خلق هذا الواقع الجديد اختلافات بين الأجيال فيما يتصل بملكية المنازل وكيفية الوصول إليها.

وجدت شركة Zillow أن 34% من جميع حاملي الرهن العقاري تلقوا هدية مالية أو قرضًا من العائلة أو الأصدقاء للدفعة الأولى في عام 2019. وفي عام 2023، قفز هذا الرقم إلى 43% مع انخفاض القدرة على تحمل التكاليف.

كما أن الأمر أصعب كثيراً بالنسبة للشباب مقارنة بآبائهم في ما يتصل بشراء منزل، وفقاً لبيانات شركة زيلو. فاليوم، يستغرق الأمر ما يقرب من تسع سنوات لتوفير 20% من المبلغ اللازم لسداد دفعة أولى باستخدام 10% من متوسط ​​دخل الأسرة كل شهر. وفي عام 2000، استغرق الأمر أقل من ست سنوات.

قالت سكايلر أولسن، كبيرة خبراء الاقتصاد في شركة زيلو، في إشارة إلى نكتة مفادها أن جيل الألفية ينفق الكثير على الكماليات مثل الغداء أو القهوة: “إنها ليست خبز الأفوكادو”.

وقالت أولسن إن الأجيال الأصغر سنا يجب أن تعدل توقعاتها بشأن الملكية في ظل البيئة الأكثر صعوبة. وقالت إن هؤلاء الأميركيين يجب أن يتوقعوا استئجار مسكن لفترة أطول حتى سن البلوغ، أو التخطيط للحصول على مسكنهم الأول جزئيا من خلال الدخل الإضافي من تأجير غرفة.

بالنسبة للناس العاديين مثل بوريس، يظل سوق الإسكان في صدارة اهتماماتهم، حيث تدرس هذه المرأة من تكساس وضعها المالي وتقيم المرشحين في انتخابات نوفمبر/تشرين الثاني. واستمرت مصففة الشعر في مساعدة والدتها في سداد أقساط التأمين على المنزل وفواتير المرافق والضرائب بدلاً من الإيجار الرسمي.

لا تزال بوريس تأمل في أن تتمكن ذات يوم من استثمار هذه الأموال في بناء عقار خاص بها. ولكن في كل مرة، كانت النفقات غير المتوقعة مثل السيارة المحطمة أو المتغيرات الاقتصادية الكلية مثل ارتفاع أسعار الرهن العقاري تجعلها تشعر بأن حلمها أصبح بعيد المنال.

“إن الهدف النهائي بالنسبة لي ولأسرتي هو الخروج من منزل أمي”، قالت. “لكنني أشعر وكأنني على عجلة هامستر”.