اختر منطقتك 
حالة الطقس 
شهد متوسط سعر الفائدة على الرهن العقاري الأمريكي لمدة 30 عامًا استقرارًا هذا الأسبوع، بعد ثلاثة أسابيع متتالية من الارتفاع، وذلك بالتزامن مع انخفاض عوائد سندات الخزانة الأمريكية طويلة الأجل. يُعتبر سعر الرهن العقاري مؤشرًا رئيسيًا في سوق العقارات، وتأثر هذا التغيير بعوامل اقتصادية متعددة. هذا التطور قد يؤثر بشكل ملحوظ على القدرة الشرائية للمواطنين الراغبين في امتلاك المنازل.
تراجع أسعار الفائدة على الرهن العقاري وتأثيره على السوق
أفاد اتحاد بنك الإسكان الفيدرالي (Freddie Mac) يوم الأربعاء بأن متوسط سعر الفائدة على الرهن العقاري طويل الأجل انخفض إلى 6.23٪ من 6.26٪ في الأسبوع الماضي. في العام الماضي، كان المتوسط 6.81٪. هذا الانخفاض، وإن كان طفيفًا، يمثل تغييرًا في الاتجاه بعد فترة من الارتفاعات.
كما انخفضت تكاليف الاقتراض على الرهون العقارية ذات الفائدة الثابتة لمدة 15 عامًا، والتي تحظى بشعبية بين أصحاب المنازل الذين يعيدون تمويل قروضهم. وبلغ متوسط سعر الفائدة 5.51٪، مقارنة بـ 5.54٪ في الأسبوع الماضي، و 6.10٪ قبل عام، حسبما ذكر الاتحاد.
العوامل المؤثرة في أسعار الفائدة
تتأثر أسعار الرهن العقاري بعدة عوامل، بما في ذلك قرارات السياسة النقدية للاحتياطي الفيدرالي، وتوقعات المستثمرين في سوق السندات بشأن الاقتصاد والتضخم. عادةً ما تتبع أسعار الرهن العقاري مسار عائد السندات الحكومية لمدة 10 سنوات، والتي تستخدمها البنوك كمقياس لتسعير القروض العقارية.
بلغ عائد السندات الحكومية لمدة 10 سنوات 4.01٪ في منتصف يوم الأربعاء، وهو ما يمثل انخفاضًا مقارنة بـ 4.13٪ تقريبًا في الأسبوع الماضي. يعكس هذا الانخفاض في العائد تزايد التفاؤل بشأن مستقبل الاقتصاد وتوقعات بتباطؤ التضخم.
يرتبط انخفاض أسعار الفائدة بزيادة القوة الشرائية للمشترين المحتملين، مما يجعل امتلاك المنازل أكثر سهولة. وقد ساهم هذا الانخفاض في تحسين مبيعات المنازل الأمريكية المستعملة في شهر أكتوبر، مسجلةً ارتفاعًا سنويًا للشهر الرابع على التوالي.
ومع ذلك، لا يزال القدرة على تحمل تكاليف السكن تمثل تحديًا كبيرًا للعديد من الراغبين في امتلاك المنازل، وذلك بعد سنوات من ارتفاع أسعار العقارات بشكل كبير. كما أن حالة عدم اليقين بشأن الاقتصاد وسوق العمل تدفع الكثير من المشترين المحتملين إلى تأجيل قراراتهم.
ونتيجة لذلك، ظلت مبيعات المنازل الأمريكية المستعملة ثابتة عند حوالي 4 ملايين وحدة سنويًا منذ عام 2023. من الناحية التاريخية، بلغ متوسط المبيعات حوالي 5.2 مليون وحدة سنويًا.
توقعات الاحتياطي الفيدرالي وتأثيرها على سوق العقارات
بدأت أسعار الرهن العقاري في الانخفاض خلال فصل الصيف، قبل قرار الاحتياطي الفيدرالي في سبتمبر بخفض أسعار الفائدة الرئيسية للمرة الأولى في عام، وذلك في ظل علامات تدل على تباطؤ سوق العمل. وقام الاحتياطي الفيدرالي بخفض أسعار الفائدة مرة أخرى الشهر الماضي، لكن رئيس الاحتياطي الفيدرالي جيروم باول حذر من أن المزيد من الخفضات ليست مضمونة.
إلا أن تصريحات مسؤولي الاحتياطي الفيدرالي غذت التكهنات حول احتمال قيام البنك المركزي بخفض أسعار الفائدة مرة أخرى في اجتماعه في شهر ديسمبر. تشير بيانات من مجموعة CME إلى أن هناك احتمالًا بنسبة 83٪ تقريبًا أن يقوم الاحتياطي الفيدرالي بالخفض الشهر المقبل. التمويل العقاري سيكون بالتأكيد تحت التأثير المباشر لهذه التغييرات.
صرحت ليزا سورتيفانت، كبيرة الاقتصاديين في Bright MLS، بأنه “يبدو من المرجح بشكل متزايد أن يقوم الاحتياطي الفيدرالي بخفض أسعار الفائدة عند اجتماعه في 10 ديسمبر”. ومع ذلك، أضافت “لا ينبغي أن نتوقع أن يترجم هذا إلى انخفاض كبير في أسعار الفائدة على الرهن العقاري”.
من المهم الإشارة إلى أن البنك المركزي لا يحدد أسعار الفائدة على الرهن العقاري، وحتى عند خفض أسعار الفائدة قصيرة الأجل، لا يعني ذلك بالضرورة انخفاض أسعار الفائدة على قروض المنازل. وهناك عوامل أخرى مثل علاوة المخاطر التي تطلبها البنوك تلعب دورًا في تحديد هذه الأسعار. أسعار العقارات قد تتأثر بشكل غير مباشر بهذه التطورات.
في الختام، على الرغم من الانخفاض الطفيف في أسعار الفائدة على الرهن العقاري، لا تزال هناك حالة من الحذر في سوق العقارات. من المتوقع أن يعقد الاحتياطي الفيدرالي اجتماعًا في 10 ديسمبر لتقييم الوضع الاقتصادي واتخاذ قرار بشأن أسعار الفائدة. سيكون من المهم مراقبة تصريحات الاحتياطي الفيدرالي عن كثب، بالإضافة إلى بيانات سوق العمل والتضخم، لتقييم المسار المحتمل لأسعار الفائدة وتأثيرها على سوق العقارات. الاستثمار في العقارات قد يشهد تغييرات كبيرة بناءً على هذه التطورات.
