يجب أن أعترف أن مباراة الليلة الماضية بين فريق دودجرز وبلو جايز كانت مرهقة أكثر من كونها مخيبة للآمال. لا يمكن أن يكون لديك سوى فائز واحد في هذه المواقف.
مجد لفريدي فريمان لفوزه بالمباراة في الشوط الثامن عشر. للأسف، ذهبت إلى الفراش في نهاية الشوط الرابع عشر حوالي الساعة 2.45 صباحًا بتوقيت المحيط الأطلسي. ليست هناك فرصة لأن أكرر الأداء من كلا الفريقين. وأشك في أنهما كذلك. لكنني استطرد.
في أفضل 100 سهم للشراء بالأمس، InterGroup (INTG) لفت نظري في المركز 68. على الرغم من أن مشغل الفنادق الصغيرة ومالك العقارات انخفض بمقدار 28 نقطة خلال اليوم، إلا أن ألفا المرجح عند 191.58 كان أعلى من عائده على مدى 12 شهرًا والذي بلغ 172.79%. يشير ذلك إلى أن الزخم لا يزال صديقًا للسهم.
لا أعرف سوى القليل عن الشركة التي يقع مقرها في لوس أنجلوس (كم هي مناسبة!) بخلاف أنها خليفة صندوق الاستثمار العقاري المتبادل، وهو صندوق استثمار عقاري تم طرحه للاكتتاب العام منذ ما يقرب من 60 عامًا.
يقول الرأي الفني لـ Barchart أن هذا شراء قوي مع احتمال بنسبة 100٪ لمواصلة التحرك للأعلى على المدى القريب.
على الرغم من أنها تتمتع بالزخم، فمن الواضح أن هناك خلفية درامية منعت InterGroup من النمو بما يتجاوز قيمتها السوقية البالغة 83 مليون دولار.
سأفكر في الخلفية الدرامية وما قد يعنيه أو لا يعنيه بالنسبة لسهم INTG.
ينص قانون 2024 10-K على أن أصوله تشمل حصة مسيطرة بنسبة 75.9% في بورتسموث سكوير (PRSI)، والتي بدورها تمتلك وتدير فندق هيلتون سان فرانسيسكو فاينانشال ديستريكت المكون من 558 غرفة في سان فرانسيسكو ومرآب للسيارات تحت الأرض من خمسة طوابق. تأسست ساحة بورتسموث في يوليو 1967 للاستحواذ على الفندق.
للإيجاز، لن أخوض في تفاصيل الشراكات المحدودة المعنية. ويكفي أن نقول، في البداية بتأجير الفندق إلى هوليداي إن. ظل عقد الإيجار ساريًا حتى عام 1998، عندما استحوذت عليه شركة Felcor Lodging Trust، المملوكة الآن لشركة RLJ Lodging Trust (RLJ). انتهى ذلك في يونيو 2004. تم إغلاق الفندق للتجديدات، وأعيد افتتاحه كفندق متكامل الخدمات في 12 يناير 2005. منذ فبراير 2017، قامت شركة Aimbridge Hospitality بإدارة فندق سان فرانسيسكو. وهي تدير أكثر من 1500 عقار حول العالم.
وفي الأشهر الـ 12 المنتهية في 3 يونيو 2025، بلغت إيراداتها 46.4 مليون دولار، أي أعلى بنسبة 10.7% من 41.9 مليون دولار في العام السابق. ارتفعت أرباحها التشغيلية بنسبة 51.9٪ إلى 8.7 مليون دولار أمريكي من 5.7 مليون دولار أمريكي في عام 2024. وبلغ متوسط الإشغال في السنة المالية 2025 92٪، أي أعلى بـ 10 نقاط مئوية عما كان عليه في السنة المالية 2024. وأخيرًا، بلغ RevPAR (الإيرادات لكل غرفة متاحة) 200 دولار أمريكي، أي أعلى بنسبة 13٪ عن العام السابق.
إذا قمت بسحب مصاريف فوائد الفندق على الرهن العقاري (10.7 مليون دولار) والاستهلاك والإطفاء (3.6 مليون دولار)، فإن أرباحه المعدلة قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك في عام 2025 بلغت 10.1 مليون دولار، أي أعلى بنسبة 77.2٪ من 5.7 مليون دولار في عام 2024.
هذا جيد، أليس كذلك؟
والآن لبقية القصة.
بالإضافة إلى ملكية أغلبية ساحة بورتسموث، تمتلك InterGroup 16 مجمعًا سكنيًا متعدد الأسر في تكساس وجنوب كاليفورنيا، وثلاثة منازل لأسرة واحدة (عشوائيًا؟)، وعقارًا تجاريًا واحدًا، وفدين من الأراضي غير المحسنة في ماوي.
وحققت العقارات متعددة الأسر 18.0 مليون دولار أمريكي من إيرادات الإيجار في عام 2025، أي أعلى بنسبة 10.8٪ من 16.3 مليون دولار أمريكي في عام 2024. وزادت الإيرادات بسبب ارتفاع معدلات الإشغال والإيجارات عبر المحفظة.
على أساس مبادئ المحاسبة المقبولة عموماً، سجلت العمليات الفندقية خسارة قدرها 4.2 مليون دولار، في حين سجلت الممتلكات العقارية صافي ربح قدره 2.6 مليون دولار، أي أكثر من ضعف الربح البالغ 992 ألف دولار في عام 2024.
وهذا جيد أيضًا.
وأخيرًا، اعتبارًا من 30 يونيو 2024، كان لديها محفظة استثمارية بقيمة 7.45 مليون دولار. أكبر شركة مملوكة لها، وهي شركة American Realty Investors (ARL)، استحوذت على 28% منها. وبحلول نهاية يونيو من هذا العام، كانت قد باعت 54% من أسهم صندوق الاستثمار العقاري. وشهدت صناديق الاستثمار العقارية المتداولة تقلبات في العام الماضي، حيث تم تداولها بين 10 و18 دولارًا. وهذا يفسر الكثير من الخسارة البالغة 1.35 مليون دولار في أوراقها المالية القابلة للتسويق في عام 2025، ارتفاعًا من 485 ألف دولار في عام 2024.
بشكل عام، أحب الشركات التي تحتوي على الكثير من الأجزاء المتحركة التي تجعل من الصعب على المستثمرين تقييم الحزمة بأكملها. إنه مثل البحث عن صفقة في TJ Maxx.
في هذه الحالة، تحتاج حقًا إلى النظر إلى شيئين: تقييم العقارات الفندقية وتقييم العقارات المستأجرة للعائلات المتعددة.
مع الأول، أفاد استطلاع LWHA لمبيعات الفنادق في الولايات المتحدة للربع الثاني من عام 2025 أن متوسط سعر البيع لكل غرفة يبلغ 225000 دولار. على أساس 558 غرفة، سيكون ذلك 125.6 مليون دولار. أما بالنسبة للجراج المكون من خمسة طوابق، فيقول باركيديا إن هناك 400 كشك. بناءً على 50 ألف دولار للمماطلة، فإنك تنظر إلى 20 مليون دولار. أظن أن هذا الرقم منخفض في سان فرانسيسكو، خاصة أنه حقق إيرادات بقيمة 3.2 مليون دولار في عام 2025.
وبلغ رصيد الرهن العقاري في الفندق حتى 30 يونيو 101.5 مليون دولار. إذن، أنت تنظر إلى عائدات تتراوح بين 45 و50 مليون دولار بعد سداد الرهون العقارية أو افتراضها.
أما الأخيرة، فهناك ما يقارب 1064 وحدة للإيجار، معظمها في ثلاثة مجمعات كبيرة في تكساس (358)، ونيوجيرسي (151)، وميسوري (264)، وكنتاكي (167). والباقي في كاليفورنيا.
وفقاً لأخبار Multi-Houseing، فإن متوسط سعر الوحدة خلال الأشهر الـ 12 التالية المنتهية في 30 يونيو/حزيران لمبيعات الأسر المتعددة في الولايات المتحدة بلغ 213.092 دولاراً. بناءً على 1064 وحدة، تبلغ قيمة عقارات InterGroup 227 مليون دولار.
وتبلغ أرصدة الرهن العقاري على عقاراتها، والتي تشمل العقار التجاري وثلاثة عقارات لأسرة واحدة، 93.5 مليون دولار. لذا، بعد سداد الرهون العقارية، فإنك تنظر إلى 134 مليون دولار من الأصول غير المدعومة بالرافعة المالية. تحمل الميزانية العمومية الأصول بمبلغ 45.2 مليون دولار. وهذا يوفر حوالي 90 مليون دولار كقيمة إضافية.
بين الفنادق والعقارات، أنت تنظر إلى صافي عائدات ما قبل الضريبة المحتملة بقيمة 184 مليون دولار، أي أكثر من ضعف القيمة السوقية الحالية البالغة 80 مليون دولار.
إذا كنت مستثمرًا يتجنب المخاطرة، فلا أعتقد أن InterGroup هو كوب الشاي المناسب لك. ومع ذلك، إذا كنت متسامحًا مع المخاطر، فإن سهم INTG يظل يمثل فرصة قيمة على الرغم من المكاسب الكبيرة التي تحققت خلال الـ 12 شهرًا الماضية.
في تاريخ النشر، لم يكن لدى Will Ashworth مناصب (سواء بشكل مباشر أو غير مباشر) في أي من الأوراق المالية المذكورة في هذه المقالة. جميع المعلومات والبيانات الواردة في هذه المقالة هي لأغراض إعلامية فقط. تم نشر هذه المقالة في الأصل على موقع Barchart.com
اختر منطقتك 
حالة الطقس 
