هل العقارات التجارية قد انتهت؟

صباح الخير. أعلنت شركة Alphabet أمس عن ارتفاع في الإيرادات بنسبة 14%، بينما لم تحقق Tesla التوقعات بزيادة قدرها 2% فقط. كما انخفضت أسهم Google قليلاً وانخفضت أسهم Tesla كثيرًا في تعاملات ما بعد ساعات التداول. ربما تكون هذه علامة على أننا سنستخدم قريبًا Stupendous 6 بدلاً من Magnificent 7. راسلنا عبر البريد الإلكتروني: [email protected] و[email protected].

صناديق الاستثمار العقاري والعقارات التجارية

لنفترض أنك اشتريت مؤشرًا واسع النطاق لصناديق الاستثمار العقاري الأمريكية عشية الوباء في فبراير 2020 واحتفظت بها حتى الآن. ما هو العائد الإجمالي الذي ستحققه اليوم؟

ولكن في نهاية المطاف، إذا أضفنا الأرباح، فسوف ترتفع العائدات بنسبة 16%. وهذا ليس بالأمر الجيد: نحو 3% سنوياً، وهو ما لا يكفي بالكاد لمواكبة التضخم. ولكن صناديق الاستثمار العقاري ربما تكون القطاع الأكثر حساسية لأسعار الفائدة والتضخم في السوق. ويعاملها العديد من المستثمرين باعتبارها بدائل للسندات، والعقارات الأساسية عادة ما تكون مدعومة بالديون. لذا فإن اكتشاف أن العائدات مستقرة لأن كل شيء كان في اتجاه جانبي أمر مدهش، على الأقل بالنسبة لي.

حتى من حيث الأسعار الصرفة، ظل مؤشر MSCI US Reit الواسع مستقراً تقريباً، بعد أن قفز القطاع في الأسابيع الأخيرة على خلفية انخفاض معدلات التضخم وتوقعات أسعار الفائدة:

لقد ارتفعت أسعار صناديق الاستثمار العقاري الأقل شعبية. فقد ارتفعت أسعار المكاتب والتجزئة، التي حاصرتها سياسات العمل من المنزل والتسوق عبر الإنترنت، بنسبة 9% في غضون أسبوعين.

ولكن هل تجاوزت صناديق الاستثمار العقاري ــ والعقارات التجارية عموما ــ مرحلة الركود؟ بطبيعة الحال، من المؤكد أن عودة التضخم إلى الظهور من شأنها أن تستبعد خفض أسعار الفائدة المتوقعة وتدفع القطاع إلى الأزمة من جديد. ولكن لنفترض، كما تفعل السوق، أن أسعار الفائدة الآن في مسار هابط. فمن المؤكد أن أصحاب الأصول المثقلة بالديون يمكنهم اللعب لفترة أطول قليلا مع المقرضين وإعادة التمويل عندما تعيد أسعار الفائدة المنخفضة قيمة مبانيهم والمنطق المالي لهياكل رأس المال الخاصة بهم؟

المشكلة هي أنه حتى لو افترضنا أن أسعار الفائدة تتراجع، فإن السرعة التي تنخفض بها تشكل أهمية كبيرة إذا كنت مالك مبنى لديه قرض مستحق، وخاصة إذا كنت قد قمت بالفعل بتمديد وإعادة التفاوض على أكبر قدر ممكن من القرض. وفي كثير من النواحي، تبدو البيانات العامة المتعلقة بديون العقارات حميدة إلى حد كبير. وهنا، على سبيل المثال، معدل التأخر في سداد قروض العقارات التجارية التي تحتفظ بها البنوك. وهو في ارتفاع ولكنه لا يزال أقل كثيراً من 2% اعتباراً من نهاية الربع الأول:

وعلى نحو مماثل، يظهر مسح موظفي القروض الذي يجريه بنك الاحتياطي الفيدرالي أنه في حين لا تزال أعداد البنوك التي تشدد معايير الإقراض العقاري التجاري أكبر من تلك التي تعمل على تخفيفها، فإن هذه الأغلبية آخذة في التضاؤل ​​منذ منتصف العام الماضي:

ولكن قروض العقارات التجارية لا تتعرض للمتاعب ببطء. بل إنها تتعرض للمتاعب دفعة واحدة، عندما لا يمكن إعادة تمويلها فجأة. ولعل من الجدير بالذكر في هذا السياق أن حجم قروض البنوك العقارية التجارية انخفض في كل من شهري مايو/أيار ويونيو/حزيران.

وتشير تقديرات إيموجين باتيسون من كابيتال إيكونوميكس إلى أن هناك 1.2 تريليون دولار من القروض العقارية التجارية المستحقة هذا العام والعام المقبل. وقد لا يكون لدى هؤلاء المقترضين الوقت الكافي للانتظار حتى تعود أسعار الفائدة المنخفضة. وتشير إلى أن معدلات التخلف عن السداد على السندات المدعومة بالرهن العقاري التجاري أعلى كثيراً من معدلات قروض البنوك العقارية التجارية ــ تقترب من 6%، مقارنة بذروة الأزمة المالية التي بلغت 10%. وتتوقع باتيسون أن تزداد ضائقة العقارات التجارية في الأشهر المقبلة.

لقد تعافت صناديق الاستثمار العقاري بشكل ملحوظ. ولكن يبدو أن صناديق الاستثمار العقاري التجارية من المرجح أن تقدم المزيد من المفاجآت القبيحة قبل أن تصل دورة أسعار الفائدة إلى أدنى مستوياتها.

المزيد عن انخفاض قيمة الدولار

في نشرة الأمس قلنا:

إن خفض قيمة الدولار من شأنه أن يؤدي إلى عواقب وخيمة، إذ أنه من شأنه أن يؤدي إلى التضخم، حيث أن أسعار الواردات سوف ترتفع.

كانت الحجة أن خفض قيمة الدولار يؤدي إلى التضخم بسبب ما يطلق عليه خبراء الاقتصاد “انتقال سعر الصرف”. فالولايات المتحدة تستورد أكثر مما تصدر. والدولار الأضعف يجعل هذه الواردات أكثر تكلفة، مما يؤدي إلى ارتفاع التضخم في الأمد القريب.

كتب إلينا مايكل بيتيس من جامعة بكين للرد على هذا التساؤل، فقال:

إن التضخم يحدث عندما يرتفع الطلب الإجمالي نسبة إلى العرض الإجمالي، وبطبيعة الحال فإن هذا هو السبيل الذي يضطر الاثنين إلى العودة إلى التوازن. وفي حين أن خفض قيمة العملة من شأنه أن يرفع بالتأكيد تكلفة السلع المستوردة، فإن السؤال المهم هنا هو ما الذي قد يفعله بالعرض والطلب بشكل عام. ولأن الهدف الأساسي من ذلك هو توسيع الإنتاج المحلي، فإن القيام بذلك بطريقة غير معطلة قد يؤدي إلى انكماش الأسعار. والواقع أن هذا قد يكون مؤقتاً حتى عندما يكون تضخمياً، وقد يكون التأثير الإجمالي انكماشياً.

ونحن نتفق على أن الميزان التجاري سوف يصل في نهاية المطاف إلى حالة توازن جديدة ــ حيث تصبح أميركا، وفقاً لرؤية الحمائية، أكثر ازدهاراً وأقل ديوناً وتتمتع بأسعار أقل. ولكننا نقترح فقط أن الوصول إلى هذا التوازن الجديد قد يكون مدمراً للغاية، ويحفز التضخم الذي قد يستمر لسنوات مع تزايد الإنتاج المحلي.

كما اقترحنا أن فرض ضريبة على حيازة الأجانب للأصول الأميركية، كإحدى الطرق لفرض خفض القيمة، من شأنه أن يكون بمثابة سيناريو “يوم القيامة” بالنسبة للسوق. ويزعم بيتيس أن فرض ضريبة على حيازة الدولار الأميركي هو السبيل الأكثر عملية لسد العجز التجاري الأميركي. وهو يستنتج أن العجز التجاري الأميركي يتغذى على اختلال التوازن الأكبر كثيراً في حساب رأس المال، وأن حل الفجوة بين الاستثمار والادخار في الولايات المتحدة من خلال تقييد تدفقات رأس المال من شأنه بدوره أن يحل العجز التجاري. ولن تكون التعريفات الجمركية فعالة بالقدر الكافي.

إنها حجة اقتصادية منطقية، ويبدو أنها مقبولة من قِبَل الأشخاص الذين يدورون في فلك دونالد ترامب وصناع السياسات مثل السيناتورين جوش هاولي وتامي بالدوين. ولكن تثبيط تدفقات رأس المال الأجنبي على النطاق اللازم لسد العجز التجاري وتعزيز المدخرات الأميركية من شأنه أن يزيل واحدة من أكبر الرياح المؤاتية التي تدعم التقييمات المرتفعة للغاية للأصول المالية الأميركية. وربما يكون هذا هو الشيء الصحيح الذي ينبغي القيام به من أجل صحة الاقتصاد في الأمد البعيد للبلاد والعالم، ولكنه من المرجح أن يشكل صدمة كبرى لمحافظ الاستثمار. فهل يمتلك ترامب الجرأة على ذلك؟

قراءة جيدة واحدة

عمل صعب.