ما هي خيارات الرهن العقاري الخاصة بي أثناء العمل في الخارج؟

افتح ملخص المحرر مجانًا

رولا خلف، محررة الفايننشال تايمز، تختار قصصها المفضلة في هذه النشرة الأسبوعية.

أنا في مهمة عمل مدتها خمس سنوات في الاتحاد الأوروبي وأواجه مشاكل تتعلق بالرهن العقاري لمنزل عائلتي في لندن. لدي قرض عقاري بمعدل فائدة ثابت قدره 1.5 في المائة حتى عام 2027 وقد منحني المُقرض “موافقة على السماح” بتأجير المنزل. قام البنك للتو بتمديد CTL لمدة 12 شهرًا لكنه يقول إنها ستنتهي في العام المقبل بعد ثلاث سنوات وبعد ذلك سأحتاج إما إلى ترتيب رهن عقاري للشراء للتأجير أو سداد الرهن العقاري. ما هي خياراتي؟

أدريان أندرسون، المدير الإداري سمسار الرهن العقاري أندرسون هاريس، يقول أنه من المفهوم أن نشعر بالقلق إزاء هذا الوضع. أنت تدفع سعرًا ثابتًا رخيصًا جدًا مقارنة بتلك المتاحة اليوم، ومن المحتمل أن تتحمل رسوم السداد المبكر (ERC) عن طريق سداد قرضك العقاري. كما أن العيش في الخارج يعني أن الحصول على قروض عقارية للشراء بغرض التأجير (BTL) أكثر صعوبة وتكلفة عند التقديم عليها.

لذلك دعونا نذهب من خلال الخيارات. الموافقة على التأجير (CTL) هي إذن مؤقت يسمح لك بتأجير الممتلكات السكنية الخاصة بك دون التحويل إلى رهن عقاري BTL أكثر تكلفة. وعادة ما يتم منحها لفترة محدودة، كما هو الحال في حالتك. بعد تلك الفترة، يحق للمقرضين أن يطلبوا منك إما العودة إلى حالة المالك المحتل – والتي قد تنطوي على العيش في العقار – أو مطالبتك بالتبديل إلى رهن عقاري BTL، أو مطالبتك بسداد قرض الرهن العقاري بالكامل.

أحد الخيارات المتاحة لك، كما تقول، هو التحول إلى رهن عقاري BTL. لكن هذه تنطوي على مخاطر أعلى (نظرًا لأن دخل الإيجار يمكن اعتباره أقل استقرارًا). يتقاضى المقرضون أسعارًا أعلى ويطلبون من المقترضين تلبية معايير أكثر صرامة. من خلال تأجير العقار، تكون قد انتقلت من الناحية الفنية من مالك محتل إلى مالك.

يمكنك محاولة التفاوض مع المُقرض الخاص بك للحصول على حل بديل وطلب تمديد CTL. وجود أسباب مقنعة سيساعد قضيتك. أولا، يمكنك أن تجادل بأن الرهن العقاري الخاص بك بسعر فائدة ثابت ساري المفعول حتى عام 2027، لذلك سوف تتحمل عقوبة إذا كان عليك سداده. يمكنك أيضًا إخبارهم بأن لديك تاريخًا محددًا للعودة إلى المملكة المتحدة ومشاركة الأدلة (مثل عقد العمل الخاص بك)، لإثبات أن المهمة ستنتهي بحلول تاريخ محدد.

يمكنك أن تشير لهم إلى أن معدل الرهن العقاري الخاص بك تنافسي وتؤكد على وضعك المالي المستقر وسجلك. أكد على أن العقار يُدار بشكل جيد وأن دخل الإيجار كافٍ لتغطية الرهن العقاري والتكاليف ذات الصلة. يمكنك أيضًا محاولة توضيح أن التحويل إلى رهن عقاري BTL قد يؤدي إلى تعقيدات مستقبلية عند عودتك إلى المنزل والعودة إلى السكن.

لكن كن مستعدًا لاحتمال أن يصر مزود الخدمة الخاص بك على إعادة رهن عقارك لمنتج للشراء بغرض التأجير. تحقق مما إذا كنت تناسب معايير هذا المنتج والأسعار المعروضة من المُقرض الخاص بك. اسأل ما إذا كان مزود الخدمة الخاص بك سيفكر في التنازل عن ERC التي قد تتحملها عند سداد منتجك السكني. يمكنك التواصل مع المقرضين الآخرين الذين يقدمون قروضًا عقارية للمغتربين. ومع ذلك، هناك منافسة محدودة، لذلك غالبًا ما تكون أسعار الفائدة والرسوم أعلى على المنتجات.

إذا كان لديك مدخرات أو استثمارات كبيرة، فيمكنك سداد جزء من الرهن العقاري لتقليل الرصيد أو مخاطر المقرض. قد يكون هذا مفيدًا إذا تقدمت لاحقًا بطلب للحصول على رهن عقاري BTL بمتطلبات أقل للقيمة الدائمة.

يجب أن تكون خطوتك التالية هي التفاوض مع المُقرض الحالي. قدم أكبر قدر ممكن من المعلومات حول خطط عودتك واستقرارك المالي. حاول الاحتفاظ بترتيبات الرهن العقاري الحالية الخاصة بك: ومع ذلك، لديك الوقت لاستكشاف خيارات بديلة. يمكنك تقديم شكوى إلى قسم خدمة العملاء الخاص بمزود الخدمة. يمكنك أيضًا تصعيد الأمر إلى خدمة أمين المظالم المالية في المملكة المتحدة إذا شعرت أن مقدم القرض الخاص بك يتصرف بشكل غير معقول في ظل هذه الظروف.

كيف يمكنني حماية حزمة الأسهم الخاصة بي؟

أعمل في إحدى شركات التكنولوجيا الأمريكية الكبرى في لندن ويأتي جزء من راتبي على شكل أسهم في الشركة. لقد كان الدولار القوي رائعًا بالنسبة لهذا الجزء من راتبي على مدار الأعوام القليلة الماضية، وقد قمت بتكوين حوالي 400 ألف جنيه إسترليني من أسهم الشركة. لكن الجنيه الاسترليني أصبح أقوى في الآونة الأخيرة، مما يعني أن قيمة تلك الأسهم أقل. ما هي الخطوات التي يجب علي اتخاذها الآن لحماية ثروتي؟

تشارلز إنكلدون، مدير العملاء في شركة Bowmore Asset Management يقول أن لديك ثلاث مشكلات رئيسية يجب معالجتها. أولاً، خطر التركيز الناتج عن ربط قدر كبير من ثروتك في أصل واحد. ثانيًا، يتم الاحتفاظ بتعرض شركتك ذات الأسهم الواحدة في بيئة غير فعالة من حيث الضرائب، وأخيرًا، مخاطر العملة المتمثلة في وجود أصول مقومة بالدولار عندما تكون غالبية تكاليفك ونفقاتك بالجنيه الإسترليني.

ليس من غير المألوف أن يقوم الموظفون (وخاصة كبار الموظفين) في شركات التكنولوجيا الأمريكية الكبرى بتكوين ثلث أو حتى نصف إجمالي ثرواتهم في أسهم شركة صاحب العمل. ولكن إذا انخفض سعر سهم هذا السهم إلى النصف، فقد تتعرض ثروتك الإجمالية لضربة كبيرة.

إذا كنت تعمل لدى شركة تكنولوجيا أمريكية، حتى لو كان لديك قناعة قوية بمستقبل شركتك، فإن التراجع في سوق التكنولوجيا الأمريكية الأوسع قد يتسبب في خسارة أسهمك لقيمة كبيرة. يمكنك التفكير في تنويع ثروتك عن طريق بيع أسهمك والاستثمار في مجموعة واسعة من الأصول. من المهم تقليل تعرضك لأي فئة أصول أو سوق أو قطاع واحد.

وفي الوقت نفسه، إنها فرصة جيدة لإعادة تنظيم شؤونك لتحسين كفاءتك الضريبية. تخضع أسهم الشركة المحتفظ بها في نظام الأسهم عادةً لاثنين على الأقل (ولكن ربما الثلاثة) من ضريبة الدخل وضريبة أرباح رأس المال وضريبة الميراث اعتمادًا على كيفية هيكلتها.

من خلال الاستثمار ضمن غلاف مثل حساب التوفير الفردي (عيسى) أو المعاش التقاعدي، يمكنك تحسين الوضع الضريبي بشكل كبير. حتى إذا كنت ترغب في الاحتفاظ بجزء كبير من أسهم الشركة، فإن بيعها وإعادة شرائها ضمن ISA يمكن أن يساعد في حمايتك من دفع الضرائب على المكاسب المستقبلية وأي أرباح مستقبلية. من السهل أن تنسى أنه يمكنك أنت وشريكك الاستفادة من مخصصات ISA والمعاشات التقاعدية الخاصة بك.

وأخيرًا، يمكنك التفكير في كيفية إدارة مخاطر العملة والتخفيف منها. كانت السنوات الثماني الماضية مواتية للمستثمرين البريطانيين الذين يحتفظون بأصول مقومة بالدولار بسبب ضعف الجنيه، لكن التوقعات تشير إلى أن الجنيه قد يرتفع في المستقبل القريب. أحدث توقعات كولومبيا ثريدنيدل تشير إلى وصول سعر الجنيه الإسترليني مقابل الدولار الأمريكي إلى 1.50 دولار في العام المقبل.

إذا حدث هذا فإنه يمكن أن يقلل من قيمة الممتلكات بالجنيه الاسترليني بأكثر من 10 في المائة. التنويع في الصناديق التي يمكن أن يساعد في التحوط من التعرض للعملة. ما لم تكن تخطط للعيش في الولايات المتحدة، فسوف تحتاج في النهاية إلى تحويل أصولك المقومة بالدولار إلى الجنيه، لذا فإن تحويل بعضها الآن، في حين أن سعر الصرف مناسب، قد يكون خطوة حكيمة.

الآراء الواردة في هذا العمود مخصصة لأغراض المعلومات العامة فقط ولا ينبغي استخدامها كبديل للمشورة المهنية. لا تتحمل شركة Financial Times Ltd والمؤلفون مسؤولية أي نتيجة مباشرة أو غير مباشرة تنشأ عن أي اعتماد على الردود، بما في ذلك أي خسارة، وتستبعد المسؤولية إلى أقصى حد.

هل لديك معضلة مالية ترغب في أن ينظر فيها فريق الخبراء المحترفين في FT Money؟ أرسل مشكلتك بثقة إلى [email protected].