ما هو ذراع إدارة الإسكان الفدرالية؟ دليل للمقترضين.

إن شراء منزل به قرض من قروض إدارة الإسكان الفدرالية يجعل ملكية المنازل أكثر سهولة ، وذلك بفضل درجة الائتمان المنخفضة ومتطلبات الدفعة المقدمة. ولكن عندما تجمع بين هذه القروض المدعومة من الحكومة مع الرهن العقاري القابل للتعديل (ARM) ، يمكنك جعل تلك السنوات القليلة الأولى من ملكية المنازل أكثر بأسعار معقولة.

يجمع الرهن العقاري القابل للتعديل في قروض إدارة الإسكان الفدرالية بين شيئين: تمويل إدارة الإسكان الفدرالية المدعومة من الحكومة وميزات قرض معدل قابل للتعديل. تأمين إدارة الإسكان الفيدرالية هذه القروض بالطريقة نفسها التي تؤمن بها القروض العقارية ذات معدلات الثابتة ، مما يسمح للمقرضين بتوسيع معايير الائتمان أكثر مرونة ومتطلبات الدفعة المقدمة المنخفضة.

ما يميز ذراع إدارة الإسكان الفدرالية هو هيكل سعر الفائدة. مع هذه القروض ، ستبدأ بمعدل تمهيدي ثابت ، والذي غالبًا ما يكون أقل من معدلات قرض FHA المماثلة. بعد هذا المصطلح التمهيدي ، يضبط سعر الفائدة سنويًا ، أو يرتفع أو ينخفض ​​اعتمادًا على مؤشر-عادةً ما يتم عرض الخزانة المستمرة لمدة عام واحد (CMT) أو معدل دابوت لندن لمدة عام واحد (LIBOR).

يضيف مقرضو قروض إدارة الإسكان الفدرالية أيضًا هامشًا صغيرًا إلى سعر الفائدة ، مما يضمن أن يكسبوا ما يكفي من المال لخدمة القرض الخاص بك. نظرًا لأن الهامش يختلف بموجب المقرض ، فمن المفتاح للتسوق قليلاً لمقارنة الهوامش. يجب على المقرضين الكشف عن هامشهم عند التقدم بطلب للحصول على قرض.

إذا بدأت ذراع إدارة الإسكان الفدرالية تبدو وكأنها خيار الرهن العقاري المثير للاهتمام ، فستكون سعيدًا بمعرفة أنها تأتي بأشكال وأحجام متعددة.

• ذراع سنة واحدة. يضبط سنويًا بعد سنة واحدة فقط من معدل ثابت.

• ذراع لمدة 3 سنوات. يقدم فترة ثابتة مدتها ثلاث سنوات ، تليها تعديلات سنوية.

• ذراع 5 سنوات. ربما يكون مصطلح ذراع إدارة الإسكان الفدرالية الأكثر شيوعًا ، ويقدم مصطلحًا تمهيديًا لمدة 5 سنوات.

• ذراع 7 سنوات. يقفل معدلك لمدة سبع سنوات قبل انطلاق التعديل.

• ذراع 10 سنوات. يمنحك مصطلح تمهيدي ضخم لمدة 10 سنوات قبل التعديل.

قد ترى هذه المصطلحات منمقة على أنها ذراع 5/1 أو 7/1 في مستندات الرهن العقاري الخاصة بك. في هذه الحالات ، يمثل الرقم الأول فترة القيمة المقدمة ، والرقم الثاني هو التردد الذي يتغير فيه المعدل. لذلك ، فإن ذراع 5/1 لديه فترة تمهيدية مدتها 5 سنوات ، وتغير المعدل كل عام.

يأتي كل منتج أيضًا مع حماية مقترض مدمجة. تأتي أذرع إدارة الإسكان الفدرالية مع أغطية أسعار تحد من مقدار معدل الفائدة الذي يمكن أن يزيد أو ينخفض ​​بعد التعديل الأول ، وكل تعديل لاحق ، وعلى مدى عمر القرض الخاص بك. لاحظ أن الأسلحة FHA لمدة 5 سنوات لها خياران مختلفان.

دعونا نلقي نظرة على إحدى هذه القروض في العمل حتى تتمكن من معرفة كيفية عمل فترة التعديل.

لنفترض أن لديك ذراع FHA لمدة 5 سنوات مع معدل تمهيدي أولي قدره 5.25 ٪. إذا أغلقت اليوم ، فسوف تستمتع بهذا المعدل للسنوات الخمس أو 60 شهرًا من المدفوعات.

بدءًا من الشهر 61 ، سيتم تغيير دفعتك خلال الـ 12 شهرًا القادمة بناءً على أسعار الفائدة الحالية. إذا زادت المعدلات ، سيرتفع سعر الفائدة بنسبة كحد أقصى بنسبة 1 ٪. سيستمر سعرك في ضبط سنويًا ، ولكن بفضل الحد الأقصى للمعدل البالغ 5 ٪ ، فإن أعلى سعر فائدة يمكن أن تدفعه على هذا القرض هو 10.25 ٪.

قبل البدء في التعرق ، يمكن أن تنخفض أسعار الفائدة على أذرع إدارة الإسكان الفدرالية أيضًا ، وبالتالي خفض دفعتك الشهرية. يمكن أن يعدل المعدل على نفس الذراع لمدة 5 سنوات أعلاه ما يصل إلى 1 ٪ سنويًا ، مع انخفاض مدى الحياة يصل إلى 5 ٪ ، مما يمنحك إمكانية الحصول على معدل فائدة للرهن العقاري 0.21 ٪.

في حين أن معدل انخفاض غير مرجح للغاية ، فإنه يدل على أن الأسلحة يمكن أن تكون أكثر ملاءمة في السوق حيث من المتوقع أن تنخفض أسعار الفائدة في المستقبل.

واحدة من أكبر نداءات الرهن العقاري القابل للتعديل هو انخفاض معدل البداية. نظرًا لأن سعر المقرضين في مخاطر أقل على المدى الطويل ، عادة ما تكون معدلات ذراع FHA الأولية أقل من معدلات الرهون العقارية الثابتة في مجال إدارة الأعمال. يمكن أن يجعل هذا الاختلاف المدفوعات الشهرية أكثر قابلية للإدارة ، خاصة بالنسبة للمشترين المنزليين لأول مرة في موازنة تكاليف السكن مع النفقات الأخرى.

على سبيل المثال ، إذا كان متوسط ​​قرض FHA الثابت لمدة 30 عامًا حوالي 6.1 ٪ ، فيمكنك أن تتوقع أن يكون لدى رهن FHA ARM معدل الرهن العقاري خلال فترة التمهيدية.

ومع ذلك ، فإن أقفال قرض FHA ذات معدل ثابت في سعرك لطول المصطلح بالكامل (ما لم تقم بإعادة التمويل). هذا يمكن أن يجعل معدل ثابت أكثر بأسعار معقولة على المدى الطويل ، خاصة إذا زادت أسعار السوق.

ذراع إدارة الإسكان الفدرالية هي الأكثر جاذبية للمقترضين الذين يتوقعون إعادة تمويل رهنهم العقاري أو بيع منزلهم قبل بدء فترة التعديل. إذا حصلت على ذراع لمدة 10 سنوات وتخطط للتحرك خلال السنوات العشر الأولى ، فيمكنك الاستفادة من المدفوعات الشهرية الأولية المنخفضة دون القلق بشأن تعديل الأسعار.

سبب آخر قد يعجبك هذه القروض هو أن معدل الرهن العقاري المنخفض يترجم إلى دفع رهن عقاري شهري أقل. يمكن للخريجين الجدد وأولئك الذين لديهم إمكانات كسب مستقبلية أعلى (مثل المحامين المهنيين والأطباء في وقت مبكر) الاستمتاع بالمعدلات والمدفوعات المنخفضة بينما تسير حياتهم المهنية ثم الانتقال إلى منزل أكبر بمجرد زيادة أرباحهم.

من ناحية أخرى ، فإن أولئك الذين يخططون للبقاء في منزلهم على المدى الطويل أو قلقون بشأن تقلب المدفوعات قد يفضلون إمكانية التنبؤ واستقرار قرض FHA ثابت.

حفر أعمق: الأنواع المختلفة من قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية

• انخفاض المدفوعات الشهرية الأولية بالمقارنة مع قروض FHA ذات معدل ثابت.

• أسهل في التأهل ل من الأسلحة التقليدية ، وذلك بفضل متطلبات درجة الائتمان المرنة من قناة FHA لشراء منزل.

• قبعات سعر مدمجة هذا يحد من صدمات الدفع الشديدة.

• ارتفاع المدفوعات يمكن أن تأخذ لدغة من ميزانيتك بمجرد أن تنتهي الفترة الثابتة الأولية (إذا زادت أسعار السوق).

• يحتمل أن يكون إجمالي تكاليف القرض على مدى حياة القرض الخاص بك مقارنة بالرهن العقاري الثابت.

كيفية الاختيار بين الرهن العقاري المعدلة القابلة للتعديل مقابل المعدل الثابت

إذا كنت تفكر في الرهن العقاري القابل للتعديل المدعوم من قِبل FHA ، يمكن أن تساعدك بعض الاستراتيجيات على الاستفادة القصوى من هذه القروض المرنة.

• فهم القبعات. اطلب من مقرض الرهن العقاري توضيح الحدود الأولية والدورية والحياة على تعديلات أسعار الفائدة الخاصة بك.

• ميزانية تتجاوز المعدل التمهيدي. تأكد من أنه يمكنك التعامل مع أعلى دفعة محتملة إذا زادت الأسعار.

• النظر في الجدول الزمني الخاص بك. إذا كنت تتوقع أن تتحرك أو إعادة تمويلها في السنوات القليلة القادمة ، فاختر ذراع FHA بمدة سعر تمهيدية تتوافق مع أهدافك.

• المقرضين المتاجر. يمكن أن تختلف أسعار الذراع والهوامش في إدارة الأعمال ، لذا تقدم بطلب للحصول على رهن عقاري لمقارنة عروض أسعار متعددة قبل قفل المقرض.

نعم. تؤمن إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) قروضًا عقارية قابلة للتعديل بالإضافة إلى قروضها ذات معدل الثابت الشهير. تبدأ ذراع إدارة الإسكان الفدرالية بمعدل فائدة أقل لفترة محددة – واحدة أو ثلاث أو خمس أو سبعة أو 10 سنوات – قبل الدخول إلى فترة ضبط يمكن أن يتغير خلالها المعدل سنويًا. مثل جميع قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية ، فإن FHA Arms لديها متطلبات الائتمان والدفعة المقدمة. هذا يجعلهم خيارًا للرهن العقاري الذي يمكن الوصول إليه أكثر مقارنةً بالرهون العقارية التقليدية ، والذي يتطلب ما يصل إلى 20 ٪ في الإغلاق.

لدى إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) برنامج رهن قابلة للتعديل ، يسمى أيضًا برنامج القسم 251 ARM. يحصل المقترضون على قروض FHA بأسعار فائدة متغيرة ، والتي تبقى كما هي للفترة التمهيدية ثم يتقلبون سنويًا.

ذراع FHA 5/1 هي رهن مؤمن من قبل إدارة الإسكان الفيدرالية ، ويبقى سعر الفائدة كما هو الحال في السنوات الخمس الأولى. بعد ذلك ، يمكن أن يتغير معدلك سنويًا ، بناءً على ظروف السوق. النداء هو أن معدل البداية أقل من معدل قرض FHA ثابت ، مما يتيح لك الاستمتاع بالمدفوعات الشهرية الأصغر في البداية. وهذا يجعل ذراع FHA 5/1 شائعة لدى المشترين الذين يتوقعون التحرك أو إعادة التمويل قبل بدء المعدل.

لورا غريس تاربي تم تحرير هذا المقال.