ما مقدار الأسهم المنزلية التي تحتاجها لإعادة تمويل رهنك العقاري؟

قد ترغب في إعادة تمويل رهنك العقاري للحصول على معدل رهن أفضل أو قفل دفعة شهرية أقل أو تلقي النقود مقابل الأسهم. ولكن قبل البدء في ملء التطبيقات ، تحتاج إلى معرفة ما إذا كان يمكنك إعادة التمويل الآن. للتأهل لإعادة تمويل الرهن العقاري ، تحتاج إلى الحصول على مبلغ معين من الأسهم في منزلك أولاً.

يفضل معظم مقرضي إعادة تمويل الرهن العقاري أن لديك ما لا يقل عن 20 ٪ من الأسهم المنزلية لإعادة تمويل الرهن العقاري الحالي.

ومع ذلك ، تؤثر المتغيرات المتعددة على مقدار الأسهم التي تحتاجها ، بما في ذلك نوع قرض الرهن العقاري التي تعيد تمويلها ونوع إعادة التمويل الذي تريد متابعته. على سبيل المثال ، تختلف القواعد لإعادة تمويل قرض تقليدي مقابل قرض FHA. يعتمدون أيضًا على ما إذا كنت تقوم بإعادة تمويل الأسعار والمدة أو النقد. في بعض الحالات ، يمكنك إعادة التمويل بغض النظر عن مقدار الأسهم لديك.

بشكل عام ، يقيم المقرضون مخاطر أي إعادة تمويل للرهن العقاري بناءً على الملف المالي للمقترض وقيمة المنزل. عادة ما يعتبر المقترضون الذين يعانون من حقوق ملكية كبيرة في منزلهم مخاطرة أقل من أولئك الذين يعانون من إعادة التمويل مع القليل من الأسهم في المنزل.

إن حقوق ملكية منزلك هي الفرق بين قيمة منزلك والمبلغ الذي تدين به على رهنك العقاري. إذا كان لديك رهن ثانٍ ، مثل قرض الأسهم المنزلية أو خط الائتمان (HELOC) ، فستحتاج إلى تضمين ذلك في الحساب.

على سبيل المثال ، لنفترض أن منزلك يستحق 400000 دولار. الرصيد المستحق على الرهن العقاري الأول هو 200000 دولار ، ولديك قرض أسهم منزلي برصيد قدره 50،000 دولار.

أضف أرصدة الرهن العقاري: 200،000 دولار + 50،000 دولار = 250،000 دولار.

قم بطرح إجمالي الرصيد القائم من قيمة منزلك: 400،000 دولار – 250،000 دولار = 150،000 دولار

لديك 150،000 دولار في المنزل ، أو 37.5 ٪ من قيمة منزلك.

بالإضافة إلى مناقشة أسهم منزلك ، غالبًا ما يستخدم المقرضون مصطلح “نسبة القرض إلى القيمة”. نسبة LTV الخاصة بك هي طريقة أخرى للتعبير عن العلاقة بين المبلغ الذي تدين به على خاصية وقيمته. في المثال أعلاه ، تبلغ نسبة LTV 62.5 ٪ – وبعبارة أخرى ، فإن رصيد القرض الخاص بك يساوي 62.5 ٪ من قيمة منزلك.

ترتبط نسبة LTV والأسهم المنزلية بشكل عكسي. يعبر السابق عن مدى مدينتك بمنزلك ، ويوضح الأخير مقدار منزلك الذي تملكه تقنيًا.

تعد نسبة LTV مهمة بشكل خاص مع القروض التقليدية ، والتي تتطلب نسبة LTV بنسبة 80 ٪ أو أقل لتجنب التأمين على الرهن العقاري الخاص (PMI). يطلب المقرضون المقترضين دفع مؤشر مديري المشتريات عندما يقومون بدفعة مقدمة أقل من 20 ٪ على قرض تقليدي.

إذا قمت بإعادة التمويل إلى قرض تقليدي ، فسيكون لديك ما لا يقل عن 20 ٪ من الأسهم في منزلك حتى تتمكن من التوقف عن دفع مؤشر مديري المشتريات.

على الرغم من أن المقرضين الفرديين يمكنهم تحديد متطلباتهم الخاصة لإعادة تمويل الرهن العقاري ، فإن مقدار الأسهم المنزلية التي تحتاجها لإعادة التمويل تعتمد بشكل عام على برنامج الرهن العقاري الذي تختاره. تختلف القواعد اعتمادًا على نوع القرض الذي لديك وما إذا كنت ترغب في إجراء عملية إعادة تمويل للمعدل والمدة أو النقد.

• القروض التقليدية. يسمح لك بعض المقرضين بإعادة تمويل قرض تقليدي بأقل من 5 ٪ في الأسهم المنزلية. ومع ذلك ، إذا قمت بإعادة التمويل بأقل من 20 ٪ من حقوق الملكية ، فستحتاج إلى دفع ثمن مؤشر مديري المشتريات.

• قروض إدارة الإسكان الفدرالية. يمكنك إعادة تمويل قرض FHA مع أقل من 3.5 ٪ من الأسهم لإعادة التمويل القياسي. سوف تتطلب إعادة تمويل النقود ما لا يقل عن 20 ٪ من الأسهم.

• قروض VA. إن إعادة تمويل قرض VA المعدل والمعروف أيضًا باسم قرض إعادة تمويل خفض أسعار الفائدة (IRRRL) ، لا يحتوي على الحد الأدنى من متطلبات الأسهم. ومع ذلك ، من المحتمل أن تحتاج إلى 10 ٪ على الأقل في الأسهم المنزلية لإعادة تمويل VA النقدي.

• قروض وزارة الزراعة الأمريكية. يمكنك عادة إعادة تمويل قرض وزارة الزراعة الأمريكية مع القليل من الأسهم المنزلية. لا تسمح قروض وزارة الزراعة الأمريكية بإعادة تمويل النقود ، إلا إذا كنت تعيد التمويل من قرض وزارة الزراعة الأمريكية إلى قرض تقليدي. ثم ستحتاج إلى 20 ٪ من الأسهم.

يشير “إعادة التمويل والمعدل” إلى تبادل الرهن العقاري الأصلي لسلاح جديد مع سعر فائدة مختلف وطول المدة ، مثل 30 أو 15 عامًا .. ستتغير مدفوعاتك الشهرية وتستند إلى رصيدك الجديد ومعدل الرهن العقاري وقرضه.

عادةً ما يعتبر إعادة تمويل المعدل والمعدل أقل خطورة من إعادة تمويل النقد لأن الأول لا يزيد من رصيد القرض الخاص بك عن طريق الحصول على أي من أسهم منزلك.

في حين أن مقرضي الرهن العقاري التقليدية يفضلون أن يكون لديك ما لا يقل عن 20 ٪ في الأسهم المنزلية ، فقد يقدم البعض عملية إعادة تمويل للمعدل والمدة بأقل من 5 ٪ في الأسهم المنزلية. تتيح قروض إدارة الإسكان الفدرالية للمقترضين أن يكون لديهم ما يصل إلى 3.5 ٪ في الأسهم المنزلية لعملية إعادة التمويل في المعدل والمعدل.

يجوز لمقرضي قروض VA و USDA تحديد متطلباتهم الخاصة لإعادة التمويل والمعدل ، لكن الكيانات الحكومية لا تملك الحد الأدنى لقاعدة الأسهم في المنزل.

يتعلم أكثر: متى يمكنك إعادة تمويل الرهن العقاري بعد شراء منزل؟

يتيح لك إعادة تمويل النقود الحصول على بعض أسهم منزلك نقدًا واستخدام الأموال لأي غرض ، مثل تحسينات المنزل أو توحيد الديون أو الرسوم الدراسية للكلية. من خلال الاقتراض ضد أسهم منزلك ، سيكون رصيد القرض الجديد الخاص بك أكبر من رصيد الرهن العقاري الحالي.

يتطلب معظم مقرضي إعادة التمويل النقدي 20 ٪ على الأقل في الأسهم المنزلية لقروض الرهن العقاري التقليدية. قد تختلف قاعدة قروض VA باختلاف المقرض ، لكن معظمهم يريدون 10 ٪ على الأقل من حقوق الملكية في منزلك. لا تملك قروض وزارة الزراعة الأمريكية خيار إعادة تمويل نقدي.

قد تجد أن لديك كمية منخفضة من الأسهم المنزلية (مثل 1 ٪ أو 2 ٪) ، أو أي حقوق ملكية ، أو حتى حقوق ملكية سلبية ، والتي تحدث عندما تدين أكثر مما يستحق منزلك.

اعتمادًا على ظروفك المالية ، قد تتأهل لبرنامج إعادة التمويل الخاص. فيما يلي بعض الخيارات:

• FHA تبسيط إعادة التمويل. يتيح هذا البرنامج للمقترضين FHA إخراج عملية إعادة التمويل في الفائدة والمسافة أثناء تخطي خطوات مثل تقييم المنزل طالما أنها حالية في مدفوعاتهم. في كثير من الحالات ، لا تحتوي قروض إعادة تمويل FHA على متطلبات الأسهم المنزلية.

• VA تقليل سعر الفائدة قرض إعادة تمويل (IRRRL). هذا هو نوع من إعادة تمويل خطوط المقترضين لقروض VA ، وقد تتأهل بغض النظر عن وضع أسهم منزلك.

• وزارة الزراعة الأمريكية تسلل إعادة التمويل. إذا كان لديك قرض مضمون أو مباشر لوزارة الزراعة الأمريكية ، فقد تكون مؤهلاً لإعادة التمويل دون تقييم إذا كنت قد سددت 12 مدفوعات متتالية ويمكنك خفض مدفوعاتك الشهرية بمقدار 50 دولارًا على الأقل.

• Freddie Mac Refi Facbord® أو Fannie Mae Refinow Programs. مع قرض تقليدي ، قد تكون قادرًا على إعادة التمويل بأقل من 3 ٪ من الأسهم مع أحد هذه البرامج. للتأهل ، يجب أن تفي بحدود أهلية الدخل للمقترضين ذوي الدخل المنخفض إلى المعدل وكسب ما يصل إلى 100 ٪ من متوسط ​​دخل المنطقة لحجم منزلك.

كان هناك برنامجان آخران ، هما خيار إعادة تمويل Fannie Mae High LTV و Freddie Mac Enbored Reliverance ، متاحًا في الماضي للمقترضين ذوي الأسهم المنخفضة ، ولكن يتم تعليق كلاهما حاليًا.

ربما لا تتأهل لأي برامج إعادة التمويل لأنك تفتقر إلى الأسهم المنزلية. إذا كان الأمر كذلك ، فإليك بعض الطرق الممكنة لبناء القيمة في منزلك:

• دفع مديرك بشكل أكثر عدوانية ، إما مع مبلغ مقطوع أو مدفوعات تدريجية.

• قم بإجراء تحسينات في المنزل التي تضيف قيمة إلى منزلك.

• استئجار جزء أو كل الممتلكات لتوليد الدخل أثناء سداد رصيد القرض.

• انتظر للعودة إلى حقوق الملكية الإيجابية مع تحول سوق الإسكان وتسدد رهنك العقاري بمرور الوقت.

7 طرق لسداد الرهن العقاري الخاص بك بشكل أسرع

تشير “قاعدة 80/20” إلى المتطلبات النموذجية لإعادة التمويل التقليدي: يحتاج المقترضون إلى نسبة قرض إلى قيمة بنسبة 80 ٪ كحد أقصى و 20 ٪ في الأسهم المنزلية. لا تنطبق القاعدة على قروض FHA أو VA أو وزارة الزراعة الأمريكية. أيضا ، بعض مقرضي الرهن العقاري لديهم متطلبات مختلفة للمقترضين بناءً على الظروف المالية الفردية.

في معظم الحالات ، تحتاج إلى تقييم لإعادة تمويل الرهن العقاري. يريد المقرض أن يكون على يقين من أن العقار لديه ما يكفي من الأسهم للقرض الجديد ، والذي يعتمد على قيمته السوقية الحالية. ومع ذلك ، فإن إعادة التمويل المبسطة من خلال FHA أو VA أو USDA عادة لا تتطلب تقييمًا. الأمر متروك للمقرض لتقرير ما إذا كان التقييم مطلوبًا ، لذلك في بعض الأحيان قد تكون مؤهلاً للحصول على تنازل عن التقييم.

بناءً على نوع القرض الخاص بك وظروفك المالية ، قد تكون قادرًا على إعادة التمويل بأقل من 5 ٪ في الأسهم في المنزل. إذا كان لديك رهن FHA أو VA أو USDA ، فيمكنك التأهل لإعادة تمويل مبسط بغض النظر عن مقدار الأسهم التي لديك في منزلك. إذا كانت أموالك في حالة قوية ، فقد تكون مؤهلاً لإعادة تمويل قرضك التقليدي بنسبة 5 ٪ فقط. إذا كنت تستوفي معايير أهلية الدخل وكسب ما يصل إلى 100 ٪ من متوسط ​​دخل المنطقة لحجم منزلك ، فقد تكون مؤهلاً لإعادة تمويل رهنك التقليدي مع برنامج Fannie Mae Refinow أو Freddie Mac Refi ®.

لورا غريس تاربي تم تحرير هذا المقال.