فجأة، يبدو الأمر وكأن هناك عددًا كبيرًا جدًا من المنازل المعروضة للبيع. وإليك السبب وراء عدم صحة هذا الأمر تمامًا

أي شخص يذهب للتسوق لشراء منزل اليوم يعرف أنه لا يزال هناك القليل من الأشياء الثمينة للبيع.

لقد بدأ سوق الإسكان للتو في الخروج من أضعف سنواته في تاريخه. لقد بدأ مخزون المساكن الجديدة والموجودة في الارتفاع أخيراً، ولكن هناك شيء غريب فجأة في الأرقام: يبدو أن المعروض من المساكن المبنية حديثاً أعلى مما ينبغي.

لكن هذه الأرقام خادعة بسبب الديناميكيات غير المسبوقة التي يشهدها سوق الإسكان اليوم، والتي يمكن إرجاعها إلى عقدين من الزمن إلى فترة غير مسبوقة أخرى في تاريخ الإسكان، وهي طفرة الرهن العقاري دون المستوى المطلوب.

كل هذا هو السبب بالتحديد وراء استمرار ارتفاع أسعار المساكن، والتي عادة ما تنخفض عندما يكون العرض مرتفعا.

وفقًا للرابطة الوطنية لبناة المنازل، يوجد حاليًا إمداد لمدة 4.4 شهرًا من المنازل الجديدة والمتوفرة للبيع. يُعد إمداد الأشهر حسابًا شائعًا يُستخدم في السوق لقياس المدة التي قد تستغرقها عملية بيع جميع المنازل المتاحة بالوتيرة الحالية للمبيعات. يُعتبر إمداد ستة أشهر سوقًا متوازنًا بين المشتري والبائع.

كان العرض منخفضًا بالفعل في بداية هذا العقد، لكن الطلب الناجم عن الجائحة دفعه إلى أدنى مستوى قياسي بحلول بداية عام 2021 عند عرض شهرين فقط. أدى هذا النقص في المنازل المعروضة للبيع، إلى جانب الطلب القوي، إلى ارتفاع أسعار المساكن بأكثر من 40٪ عن مستويات ما قبل الجائحة.

والآن بدأ العرض في الارتفاع أخيراً، ولكن المكاسب كانت في الغالب في سوق المساكن الجديدة، وليس في سوق المساكن القائمة. والواقع أن هناك الآن معروضاً من المساكن المبنية حديثاً للبيع يكفي لمدة تسعة أشهر، أي ما يقرب من ثلاثة أمثال المعروض من المساكن القائمة. وعادة ما يتطابق المعروض من المساكن الجديدة والقديمة في أشهر معينة. وتشكل المساكن الجديدة الآن 30% من إجمالي المخزون، أي ما يقرب من ضعف حصتها التاريخية، وفقاً للاتحاد الوطني لبناة المساكن.

وكتب روبرت دييتز، كبير خبراء الاقتصاد في الرابطة الوطنية لبناة المساكن: “سجل شهر يونيو/حزيران 2022 أكبر تقدم على الإطلاق في إمدادات المساكن الجديدة (9.9) على إمدادات المساكن العائلية القائمة (2.9)”. “يوضح هذا الفصل أن تقييم المخزون الحالي في السوق لا يمكنه ببساطة فحص المخزون الحالي أو الجديد من المساكن بمعزل عن بعضهما البعض”.

وقد كان هذا الديناميكي غير المعتاد مدفوعاً بالتقلبات الأخيرة في أسعار الرهن العقاري والكارثة غير المسبوقة في سوق الإسكان والتي بدأت قبل عشرين عاماً.

إن سوق الإسكان هذه تختلف عن أي سوق أخرى بسبب قوى اقتصادية لا مثيل لها. أولاً، في عام 2005، شهدنا ارتفاعاً هائلاً في مبيعات المساكن وبناء المساكن وأسعار المساكن، وذلك بسبب ارتفاع حاد في قروض الرهن العقاري الثانوي وجنون التداول في المنتجات المالية الجديدة المدعومة بهذه الرهون العقارية.

ولكن كل هذا انهار بسرعة، مما أدى إلى واحدة من أسوأ أزمات حجز الممتلكات منذ الكساد الأعظم، وتسبب في الركود الأعظم الذي أعقب ذلك. فقد هبطت عمليات البدء في بناء المساكن العائلية من أعلى مستوى لها عند 1.7 مليون وحدة في عام 2005 إلى 430 ألف وحدة فقط في عام 2011. وبحلول عام 2012، لم تشكل المساكن الجديدة سوى 6% من إجمالي المعروض للبيع، وحتى بحلول عام 2020، لم تتعاف عمليات البدء في بناء المساكن بعد إلى متوسطها التاريخي البالغ نحو 1.1 مليون وحدة. وبلغت 990 ألف وحدة.

ثم جاءت جائحة كوفيد-19، وخلال ذلك الوقت، ارتفع الطلب الاستهلاكي وسجلت أسعار الرهن العقاري أكثر من عشرة مستويات منخفضة قياسية، فاستجابت شركات البناء. وارتفع عدد المساكن التي بدأت في البناء إلى 1.1 مليون في عام 2021. وكان بنك الاحتياطي الفيدرالي ينقذ الاقتصاد، مما جعل شراء المساكن أرخص بكثير، وكانت ثقافة العمل من المنزل الجديدة سبباً في تحرك الأميركيين بشكل غير مسبوق. وفجأة، امتص إعصار من الطلب العرض.

إن الفجوة الغريبة الحالية في العرض بين المساكن المبنية حديثًا والموجودة ترجع أيضًا إلى أسعار الرهن العقاري المتقلبة، والتي انخفضت إلى أدنى مستوياتها التاريخية في بداية الوباء ثم ارتفعت إلى أعلى مستوياتها في عشرين عامًا بعد عامين فقط. أعاد ملايين المقترضين تمويل قروضهم عند أدنى مستوياتها والآن ليس لديهم الرغبة في الانتقال لأنهم سيضطرون إلى تداول معدل 3٪ أو 4٪ على قروضهم إلى المعدل الحالي، والذي يبلغ حوالي 7٪. تسبب تأثير الإغلاق هذا في جفاف القوائم الجديدة.

كما وضع هذا الأمر شركات البناء في مقعد القيادة. فقد قامت شركات بناء المساكن بالفعل بزيادة الإنتاج في السنوات الأولى من الوباء، حيث ارتفعت المنازل العائلية الفردية إلى أكثر من 1.1 مليون في عام 2021، وفقًا لتعداد الولايات المتحدة، قبل أن تتراجع مرة أخرى عندما ارتفعت أسعار الرهن العقاري. وتمكن البناة من شراء أسعار الرهن العقاري المنخفضة للحفاظ على ارتفاع المبيعات، ولكن اعتبارًا من شهر مايو/أيار هذا العام، فإنهم يبنون بمعدل سنوي قدره 992 ألف وحدة.

تحسنت قوائم إعادة البيع بشكل طفيف هذا الربيع، حيث انخفضت أسعار الرهن العقاري قليلاً، وبحلول شهر يونيو، كانت القوائم النشطة أعلى بنسبة 16.5% مما كانت عليه في العام السابق، وفقًا لـ Redfin. ومع ذلك، كان جزء من هذا العرض المتزايد يرجع إلى بقاء القوائم في السوق لفترة أطول.

وبحسب تقرير صادر عن شركة Redfin، فإن “حصة المنازل التي ظلت في السوق لمدة شهر واحد على الأقل تتزايد على أساس سنوي منذ شهر مارس، عندما تسارع نمو القوائم الجديدة، لكن الطلب من المشترين ظل فاترًا، كما كان منذ بدأت أسعار الرهن العقاري في الارتفاع في عام 2022”.

في سوق إعادة البيع، يكون العرض في أدنى مستوياته في الفئة السعرية التي تتراوح بين 100 ألف دولار و500 ألف دولار، وفقًا للرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين. وهذا هو المكان الذي يتواجد فيه الجزء الأكبر من المشترين اليوم. وتدفعهم أسعار الرهن العقاري المرتفعة إلى البحث عن منازل أرخص.

ولكن من المثير للاهتمام أن العرض في حين يتزايد في جميع فئات الأسعار، فإنه يزداد بشكل أكبر في نفس فئة الأسعار الأدنى، وهذا يعني ببساطة أنه غير كافٍ. فبقدر سرعة طرح المنازل في السوق، يتم بيعها بموجب عقود.

على سبيل المثال، هناك معروض من المنازل المعروضة للبيع يتراوح سعرها بين 100 ألف دولار و250 ألف دولار يكفي لمدة 2.7 شهر فقط، ولكن المعروض ارتفع بنسبة 19% عن العام الماضي. وفي الوقت نفسه، هناك معروض من المنازل التي يزيد سعرها عن مليون دولار يكفي لمدة 4.2 شهر، ولكن المعروض ارتفع بنسبة 5% فقط عن العام الماضي.

وهذا يفسر سبب بقاء أسعار المساكن مرتفعة بعناد، حتى مع تحسن العرض. وكانت الأسعار في مايو/أيار، وهي القراءة الأخيرة، أعلى بنسبة 4.9% مقارنة بمايو/أيار 2023، وفقًا لشركة كورلوجيك. وقد بدأت المكاسب في الانكماش قليلاً، ولكن ليس في كل مكان.

وقالت سيلمى هيب، كبيرة الاقتصاديين في كورلوجيك: “تستمر مكاسب أسعار المساكن القوية بشكل مستمر هذا الربيع في الأسواق حيث المخزون أقل بكثير من مستويات ما قبل الوباء، مثل تلك الموجودة في شمال شرق البلاد”.

“كما شهدت الأسواق التي تعتبر أكثر بأسعار معقولة نسبيا، مثل تلك الموجودة في الغرب الأوسط، نموا صحيا في الأسعار هذا الربيع.”

ويشير هيب إلى أن فلوريدا وتكساس، اللتين تشهدان نمواً أكبر نسبياً في المعروض من المنازل المعروضة للبيع، تشهدان الآن أسعاراً أقل من مستوياتها قبل عام.

ورغم أن المحللين توقعوا انخفاض الأسعار وانخفاض أسعار الرهن العقاري في النصف الثاني من هذا العام، فما زال من غير الواضح ما إذا كانت الأسعار سوف تنخفض بالفعل وما إذا كان اختلال التوازن بين العرض والطلب سوف يسمح للأسعار بالتباطؤ. وإذا انخفضت أسعار الرهن العقاري، فسوف يرتفع الطلب بالتأكيد، وهو ما من شأنه أن يزيد الضغوط على العرض ويبقي الأسعار مرتفعة.

وأضاف ديتز “نعم، المخزون يتزايد وسيستمر في الارتفاع، خاصة مع تراجع تأثير تثبيت أسعار الرهن العقاري في الأرباع المقبلة. لكن مستويات المخزون الحالية تستمر في دعم البناء الجديد وبعض نمو الأسعار على المستوى الوطني”.