اختر منطقتك 
حالة الطقس 
يغادر مشتري المنازل المحتملون عقارًا للبيع أثناء يوم مفتوح في أحد أحياء كلاركسبرج بولاية ماريلاند في 3 سبتمبر 2023.
روبرتو شميت | وكالة الصحافة الفرنسية | صور جيتي
ليس سرا أن سوق الإسكان يبدو مختلفا كثيرا عما كان عليه قبل بضع سنوات.
في حين أدت أسعار الرهن العقاري وأسعار المساكن المرتفعة إلى استنزاف القدرة الشرائية للمستهلكين، فقد أدى انخفاض العرض إلى إبقاء السوق تنافسية. ونتيجة لهذا، انخفضت القدرة على تحمل التكاليف بشكل كبير منذ الأيام الأولى للجائحة.
تساعدك هذه المخططات الستة على توضيح شكل هذه اللحظة الفريدة – وما تعنيه بالنسبة لك:
إن معدل الرهن العقاري لمدة 30 عامًا، وهو خيار شائع لمشتري المنازل الذين يستخدمون التمويل، هو مفتاح لفهم السوق. هذا المعدل هو في الأساس تكاليف الاقتراض المرتبطة بشراء منزل بالتمويل. في الواقع، يؤدي ارتفاع المعدل إلى زيادة الفائدة المستحقة على قرض المنزل.
على مدى الأشهر القليلة الماضية، ظل هذا المعدل يحوم حول مستوى 7%. ورغم أنه تباطأ بعد أن لامس 8% في أواخر العام الماضي، فإنه لا يزال أعلى بكثير من المعدلات التي تقل عن 3% والتي كان المستهلكون قادرين على الاحتفاظ بها خلال السنوات الأولى من الجائحة.
كما تشكل أسعار المساكن عنصراً أساسياً في معادلة اتخاذ الأميركيين العاديين لقراراتهم بشأن مقدار ما يستطيعون إنفاقه، أو ما إذا كانوا قادرين على ذلك. فقد سجل مؤشر كيس-شيلر الوطني لأسعار المساكن، الذي تحسبه مؤشرات ستاندرد آند بورز داو جونز، مستويات قياسية مرتفعة هذا العام.
قد تثير الأسعار المرتفعة مشاعر مختلفة حسب المجموعة. فبالنسبة لأصحاب المنازل المتفائلين، قد تثير الأسعار إشارات تحذيرية بأنهم يخططون للشراء في الوقت الخطأ. ولكن الملاك الحاليين قد يرون سبباً للاحتفال، لأن هذا يعني على الأرجح أن قيمة ممتلكاتهم قد ارتفعت.
مع ارتفاع أسعار الرهن العقاري، فليس من المستغرب أن تنخفض القدرة على تحمل التكاليف مقارنة بالفترة المبكرة من الوباء.
هناك عدة قراءات مختلفة لمفهوم القدرة على تحمل التكاليف ترسم صورة مماثلة. فقد وجدت إحدى قراءات الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين أن القدرة على تحمل التكاليف انخفضت بنسبة تزيد عن 33% بين عامي 2021 و2023 وحدهما.
وأظهر مقياس بنك الاحتياطي الفيدرالي في أتلانتا أن الجدوى الاقتصادية لملكية المنازل انخفضت بنسبة تزيد عن 36% عند مقارنة شهر أبريل بأعلى مستوى خلال الوباء الذي شهدناه في صيف عام 2020.
وهناك طريقة أخرى يتتبع بها بنك الاحتياطي الفيدرالي في أتلانتا هذا الأمر من خلال حصة الدخل التي يحتاجها المواطن الأمريكي العادي لشراء منزل متوسط. وعلى المستوى الوطني، كان هذا يتطلب في آخر مرة 43% من أجر المواطن، وهو ما يتجاوز كثيرا عتبة 30% التي تعتبر الحد الأدنى للقدرة على تحمل التكاليف. وقد اعتُبر هذا الحد غير ميسور التكلفة، أو أعلى من 30%، منذ منتصف عام 2021.
كما يوضح بنك الاحتياطي الفيدرالي في أتلانتا الأسباب التي أدت إلى الافتقار الحالي إلى القدرة على تحمل التكاليف. وفي حين ساعدت الزيادات الكبيرة في الأجور في السنوات الأخيرة في ملء جيوب الأثرياء، وجد البنك أن التأثير السلبي لارتفاع أسعار الفائدة والأسعار المعلنة كان أكثر من الفوائد المترتبة على زيادة الراتب.
في حين أن أسعار الرهن العقاري الحالية مرتفعة، وجد فريق من وكالة تمويل الإسكان الفيدرالية أن نسبة صغيرة للغاية من المقترضين مقيدين بالفعل بهذه المستويات المرتفعة.
ووجدت هيئة تمويل الإسكان الفيدرالية أن ما يقرب من 98% من الرهن العقاري كان أقل من متوسط السعر المسجل في الربع الرابع من العام الماضي. وكان ما يقرب من 69% من الرهن العقاري لديه سعر أقل بنحو 3 نقاط مئوية من هذا المتوسط.
هناك سببان رئيسيان لكون نسبة ضئيلة من هؤلاء المقترضين تدفع أسعار الفائدة الحالية. والسبب الأكثر وضوحاً هو أن سوق الإسكان كانت نشطة عندما كانت أسعار الفائدة منخفضة، ولكنها تباطأت بشكل كبير في الفترة الحالية من ارتفاع تكاليف الاقتراض.
والإجابة الأخرى هي السباق إلى إعادة التمويل عندما كانت الأسعار أقل من 3% أو تقترب منها في وقت مبكر من الجائحة. وقد سمح ذلك للأشخاص الذين كانوا بالفعل من أصحاب المساكن بالاستفادة من هذه المستويات المنخفضة نسبيا.
