إنني أتطلع لشراء منزل في منطقة نايتسبريدج في لندن. أشعر بالقلق من أن المعلومات المتاحة للعامة حول صافي ثروتي والبيع الأخير لإحدى شركاتي مقابل عائد مثير للإعجاب ستؤثر ماديًا على مفاوضاتي في عملية الشراء. أفكر في شراء عقار دون الكشف عن هويتي لمعالجة هذه المشكلة. هل هذا مستحسن؟ هل هناك أي اعتبارات قانونية يجب أن أكون على دراية بها؟
بارميندر سيدو، شريك ورئيس قسم العقارات السكنية في Wedlake Bell، يقول حظا سعيدا في البحث عن منزل جديد. أتمنى أن تنجح في العثور على العقار المثالي.
مثل المحامين، يجب على الوكلاء العقاريين الالتزام باللوائح الصارمة لمكافحة غسيل الأموال في المملكة المتحدة. يمكنك أن تبدأ المفاوضات بشكل مجهول إلى حد ما، ربما من خلال وكيل شراء، ولكن سيُطلب منك في النهاية تقديم أدلة حول “مصدر ثروتك” و”مصدر أموالك”. يحتاج وكلاء العقارات أيضًا إلى ذلك للتأكد من أنهم يتعاملون مع مشتري موثوق. ضع في اعتبارك أن وكلاء العقارات يمثلون البائعين، وقد يستخدمون هذه المعلومات لصالح البائع لمحاولة تحقيق سعر أعلى.
ومن الجدير بالذكر أنه عند شراء عقار في إنجلترا، يجب تحديث سجلات السجل العقاري. هذه السجلات متاحة للجمهور وتتضمن تفاصيل السعر المدفوع واسم أي مقرض رهن عقاري وأسماء جميع المشترين. لن تتضمن السجلات تفاصيل حول صافي ثروتك، ولكن يمكن استخلاص استنتاجات حول ثروة شخص ما يشتري في نايتسبريدج، حيث يمكن أن يصل متوسط سعر المنزل إلى ما يزيد عن بضعة ملايين من الجنيهات الاسترلينية.
ليس عليك شراء عقار باسمك. يتضمن الخياران الأكثر شيوعًا الشراء من خلال شركة، أو من خلال صندوق ائتمان (قد يقوم الأمناء بالشراء نيابةً عنك). ومع ذلك، سيظل الوكيل العقاري يريد من الشركة أو الأمناء تقديم دليل على مصدر الأموال اللازمة لشراء العقار. ولذلك، سيكون من الصعب الحفاظ على سرية تمويلك.
إذا اخترت شراء عقار من خلال شركة، فيجب تسجيل تفاصيله (سواء كانت في الخارج أو في المملكة المتحدة) لدى Companies House، والتي تكون سجلاتها عامة أيضًا. في إنجلترا وأيرلندا الشمالية، يتعين عليك دفع نسبة أعلى من ضريبة الأراضي لرسوم الدمغة إذا اشتريت من خلال شركة وقد تؤثر التكلفة الإضافية على موقفك التفاوضي.
يمكنك أيضًا الشراء من خلال صندوق ائتماني، والاحتفاظ بسجل مع الأمناء يوضح أنك المالك المستفيد، كونك الشخص الذي يحق له الحصول على جميع المصالح المالية في العقار. يمكن تسجيل القيود في السجل العقاري لتحذير المشترين المستقبليين بشأن المالكين المستفيدين ومنع الأمناء من بيع عقار دون علمك وموافقتك. يجب أيضًا أن يتم تسجيل صندوق الائتمان في المملكة المتحدة لدى HM Revenue & Customs وستكون الضرائب مستحقة الدفع خلال فترة حياة الشركة البريطانية أو الخارجية، بالإضافة إلى الصندوق الاستئماني.
هناك نقاط تخطيط للضرائب والميراث ربما لم تفكر بها. يجب عليك التحدث إلى محام قبل البدء في البحث عن منزل جديد. يمكنهم مناقشة خيارات أكثر تفصيلاً فيما يتعلق بعدم الكشف عن هويتهم، وتقديم المشورة بشأن أفضل طريقة لامتلاك الممتلكات الخاصة بك، سواء باسمك الخاص، أو مع شريك، أو كشركة أو مؤسسة ائتمانية.
المستأجرين لن يغادروا. ماذا يمكنني أن أفعل؟
أنا مالك عقار بالصدفة، وقد احتفظت بشقتي لتسهيل عملية شراء منزل عائلتي. كان المستأجرون الأوائل غير سعداء للغاية بعد أن واجهوا ظروفًا صعبة بسبب التسريبات من الأعلى والتي لم يتم حلها من قبل المالك الحر. لذلك لم يكونوا سعداء بدفع الإيجار بالكامل، وبعد رفض الخصم الكبير الذي عرضته، قدمت لهم إشعارًا بموجب المادة 21. ومع ذلك، فهم لا يتواصلون مع الوكيل الإداري، ولا أعرف ما إذا كانوا سيغادرون، مع دفع الإيجار المستحق. ماذا علي أن أفعل؟
نيلي بوريسوفا، مساعدة التقاضي التجاري في JMW Solicitors في لندن، يقول إن كونك مالكًا يمكن أن يكون أكثر تعقيدًا ومرهقة مما قد يبدو في البداية، خاصة عندما لا يكون مخططًا له. من الجيد دائمًا أن يقوم المالك الجديد بالاستعانة بخدمات وكيل إداري حسن السمعة.
أنت مدين للمستأجرين بواجب الحفاظ على العقار في حالة جيدة وصالحة للسكن. في حالتك، تم إعاقة امتثالك لالتزاماتك بسبب فشل المالك الحر في حل مشكلات التسريبات ولكن تظل تلك الالتزامات قائمة. وقد تسبب هذا في انهيار العلاقة مع المستأجرين. لسوء الحظ، هذا ليس موقفًا غير شائع، وقد يكون إنهاء عقد الإيجار هو الحل المعقول الوحيد.
لقد بدأت عملية الإنهاء من خلال تقديم الإشعار القانوني الصحيح. شريطة أن يكون هذا صحيحًا، سيتطلب إشعار القسم 21 من المستأجر مغادرة العقار بحلول تاريخ محدد. هذا الإشعار لا ينهي عقد الإيجار، والذي سيكون ساري المفعول حتى يغادر المستأجر، أو يصدر القاضي أمر الحيازة. إذا لم يغادر المستأجر عند انتهاء صلاحية الإشعار، فسيتعين عليك الذهاب إلى المحكمة للحصول على مثل هذا الأمر. قد يستغرق هذا أكثر من ستة أشهر ويمكن أن يكلف عدة آلاف من الجنيهات، خاصة إذا اعترض المستأجر على مطالبتك.
نظرًا لوجود متأخرات إيجارية، فقد يكون من المفيد التوصل إلى اتفاق يقضي بمغادرتهم وتوافق أنت على مسح المتأخرات. غالبًا ما يكون هذا حلاً أكثر فعالية من حيث التكلفة والوقت من الذهاب إلى المحكمة. في مثل هذه الإجراءات، يجوز للمستأجرين أيضًا المطالبة بتعويضات عن الأضرار الناجمة عن التسرب، والتي يتم حسابها على أساس الإيجار الذي يدفعونه لك.
وفي جميع الحالات، يحق لك رفع دعوى ضد المالك الحر الخاص بك. مثلك تمامًا، لديهم التزامات منصوص عليها في عقد الإيجار الخاص بك. إذا قمت بالإبلاغ عن التسريبات على الفور ووفرت إمكانية الوصول، يكون المالك الحر مسؤولاً عن الخسارة والأضرار التي تتكبدها بسبب فشله في الالتزام بعقد الإيجار.
سيتم احتساب التعويض لك على الإيجار الذي كان من الممكن دفعه إذا تم استئجار العقار في سوق الإيجار قصير الأجل، والذي ينبغي أن يوازن بين خسائر المستأجرين وأي مبالغ قد تدين لهم بها.
حتى إذا حصلت على حكم مالي للمتأخرات وأمر حيازة، فقد يكون التنفيذ صعبًا أيضًا عندما لا يمتلك المستأجرون أي أصول أو لديهم نقود للدفع.
إذا لم يتم التوصل إلى اتفاق، فيجب عليك طلب المشورة القانونية قبل الذهاب إلى المحكمة حيث ستتصاعد التكاليف وقبل فوات الأوان لعقد صفقة، مما سيوفر لك الوقت والجهد والمال.
الآراء الواردة في هذا العمود مخصصة لأغراض المعلومات العامة فقط ولا ينبغي استخدامها كبديل للمشورة المهنية. لا تتحمل شركة Financial Times Ltd والمؤلفون مسؤولية أي نتيجة مباشرة أو غير مباشرة تنشأ عن أي اعتماد على الردود، بما في ذلك أي خسارة، وتستبعد المسؤولية إلى أقصى حد.
هل لديك معضلة مالية ترغب في أن ينظر فيها فريق الخبراء المحترفين في FT Money؟ أرسل مشكلتك بثقة إلى money@ft.com.