بعد ثلاثين عامًا من بدء حزب العمل في دفع ملكية “Commonhold” في عام 1995 ، وبعد عقدين من التشريع الأول الذي قدمه ، وضعت حكومة السير كير ستارمر هذا الأسبوع خططًا لتجديد المدة على أمل إبعاد النظام فعليًا.
أقل من 200 عقار تستخدم حاليًا CommonHold. لقد أعاقها الشكوك من المقرضين والمطورين. في إنجلترا وويلز ، تكون الغالبية العظمى من الشقق مستأجرة ، حيث يمتلك الناس منزلهم في عقد إيجار طويل ، مع السيطرة الشاملة على المبنى في أيدي مالك يسمى حامل الحرة.
وعدت الحكومة بحظر عقارات مستأجرة جديدة داخل هذا البرلمان – وتبحث في طرق لتحويل المباني الحالية إلى Commonhold. هذا يعني أن نظام المشترك الذي لم يتم اختباره إلى حد كبير يمكن أن يرى استخدامًا واسع النطاق خلال السنوات القليلة المقبلة.
“يبدو أن الحكومة تركز بشدة على دفع هذا إلى الأمام بأسرع ما يمكن. قالت سارة ووكر ، شريكة في ترافرز سميث ، وهي شركة محاماة ، لقد تحركوا بسرعة كبيرة.
تفكك أموال FT النقاط الرئيسية للمجموع وما إذا كانت إصلاحات حزب العمال ستكون كافية لجعلها قابلة للحياة لأصحاب العقارات.
ما هو Commonhold؟
في ظل Commonhold ، يمكن للناس امتلاك شقتهم بشكل مباشر في حين أن الأجزاء المشتركة من المبنى – مثل المداخل والأسطح والمرافق مثل الصالات الرياضية أو الحدائق – مملوكة لجمعية Commonhold ، في الواقع نوع خاص من الشركات. تم تصميم النظام على هياكل مماثلة في أوروبا القارية وأمريكا الشمالية ، مثل الوحدات السكنية.
سيتم توحيد معظم القواعد الخاصة بكيفية تشغيل الجمعيات المشتركة من قبل الحكومة – والتي تعتبرها تحسناً على عقود الإيجار حيث يمكن أن تختلف المصطلحات على نطاق واسع. سيحصل كل من المالكين على تصويت ، ويمكنهم وضع “قواعد محلية” لبناءهم ، مثل حدود العطلات على المدى القصير.
ما الخطأ في نظام التأجير؟
نظام المستأجر القديم القرون يعج بالمشاكل. عقدت التملك الحر غير المتعلقة بالتدابير الحرجة للسلامة من الحرائق في بعض المباني. هناك العديد من الحالات التي يقوم بها أصحاب الحرية في إعداد مدفوعات “الإيجار الأرضي” المفرط ، والشحن المفرط في تشغيل المباني وحتى دفع أنفسهم في الركلات على العقود. عملية المستأجرين لتحدي حاملهم الحر ، أو السيطرة على المبنى ، معقدة ومكلفة وبطيئة.
ترتيبات “حصة التملك الحر” الحالية في الواقع بديل باستخدام مزيج من الإيجار أو الشركات المحدودة أو لقب التملك الحر المشترك لتسهيل التحكم المشترك ، ولكن دون قواعد متسقة لكيفية إدارة هذه المباني.
ما الذي يتغير العمل في إصلاحاته؟
وتقول الحكومة إن تشريع المشترك الأصلي “غير لائق للغرض وقد استعد المشترك”. إنها تتقدم في مراجعة لجنة القانون لعام 2020 لكيفية تحسين الإعداد القانوني. تحتاج الحكومة إلى إقناع المطورين ومقرضي الرهن العقاري بأن النظام سيكون قابلاً للتطبيق. خلاف ذلك ، فإن نقص التمويل والبناء الجديد يمكن أن يغرق إصلاحاته.
تهدف التغييرات الرئيسية إلى تعزيز حوكمة الجمعيات وتمويلها. ستجعل التغييرات من الضروري الدفع في صندوق احتياطي لتغطية نفقات التذاكر الكبيرة ، وزيادة متطلبات التأمين ، وإضافة الأصوات السنوية إلى المديرين المنتخبين والموافقة على الميزانيات ، وسلطات أكثر صرامة للجمعيات لإجبار بيع العقار إذا لم يدفع أصحابها رسومهم.
هناك حقوق جديدة للمطورين ، بما في ذلك المرونة لتقسيم السيطرة على العقارات الكبيرة التي تحتوي على مزيج من الوحدات التجارية والسكنية ، أو حيث تشترك بعض الوحدات فقط في مرافق معينة. سيكون هناك أيضًا إجراءات جديدة لتعيين المديرين في حالة عدم وجود متطوع واحد للخدمة ، وكيفية التعامل مع حالات الإعسار.
كيف سيتم إدارة مباني Commonhold؟
بموجب الإصلاحات ، ستحتاج جمعيات Commonhold على مديرين على الأقل ، ينتخب من قبل المالكين. سيتعين على الجمعيات عقد اجتماع سنوي ، حيث سيوافق المالكون على ميزانية تحدد رسوم الصيانة والمرافق. يمكن للمالكين اختيار استئجار وكيل إداري لتشغيل المبنى ، وجعل بعض المخرجين محترفين. وقالت المقترحات الحكومية: “نتوقع أن يستمر استخدام الوكلاء الإداريين في تشغيل جميع الكتل العادية باستثناء أصغر كتل المشتركة”. ولكن على عكس النظام الحالي – حيث يقوم الوكلاء الإداريون بتقديم تقارير إلى صاحب الحرة – سيتمكن أصحابها من إطلاق مدير أداء ضعيف. وعدت الحكومة أيضًا بمزيد من تنظيم الوكلاء الإداريين ، بما في ذلك الحد الأدنى من المؤهلات.
هل ستتحول المستأجر الحالي إلى Commonhold – ومتى؟
تقول الحكومة إنها تريد “أن تسهل على المستأجرين تحويل” مبنىهم إلى Commonhold ، ولكنه يعترف بأن العملية مرهقة وتحتاج إلى مزيد من العمل. في الوقت الحالي ، يحتاج المستأجرون ، حاملو الحرة وحتى المقرضين ضد مبنى معين ، إلى الاتفاق. عادة ، سيتعين على المستأجرين أولاً شراء التملك الحر ، ثم تحويل هيكل الملكية.
وقالت كارولين ميليجان ، شريك في شركة المحاماة هربرت سميث فريهيلز ، إن التحويل سيؤدي إلى “القضاء على الإيجار الأرضي ومشاركة أكبر في قرارات إدارة الممتلكات”.
يدعو الاقتراح الحالي إلى خفض العتبة من 100 في المائة إلى 50 في المائة من المستأجرين الحاليين ، لكن الحكومة تعترف بأنه غير ممكن حاليًا. القضية الأخرى هي أن بعض المستأجرين قد لا تملك المال لشراء عقود عقود الإيجار الخاصة بهم ، على الرغم من أن التشريعات الأخيرة ستجعل هذا أرخص. وقالت الحكومة إنها تعمل على سياسات لمعالجة ذلك ، بما في ذلك السماح المحتمل بالتحويل للمضي قدماً في جمعية Commonhold التي تستأجر خصائص معينة للمالكين الذين يختارون أن يظلوا مستأجرين.
حذر ووكر من أن هذا يمكن أن يخلق مشاكل لأولئك “تركوا في هذا المستأجرون المستأجرين القديمة. . . أنت لا تريد أن ينتهي الأمر بوجود نظام ثنائي “.
ماذا يحدث بعد ذلك؟
وعدت الحكومة بنشر مشروع قانون مشروع هذا العام لتنفيذ هذه التغييرات المشتركة وتوفير تفاصيل حول كيفية التعامل مع القضايا الشائكة مثل التحويل والمباني الطويلة مع مخاطر حريق أكبر. سيكون هناك أيضًا استشارة هذا العام حول كيفية تقديم الحظر على شقق المستأجرة الجديدة ، وأي استثناءات.
تعترف الحكومة بأن نظام المشترك الجديد يجب أن يكون قيد التشغيل قبل أن يدخل الحظر المفروض على العقارات المستأجرة الجديدة حيز التنفيذ.