بالنسبة للعديد من أصحاب المنازل الأمريكيين، فإن منزلهم هو أكبر أصولهم المالية. على مدى السنوات القليلة الماضية، قد يكون ارتفاع قيمة العقارات وأقساط الرهن العقاري الثابتة قد ساعدك على بناء وسادة كبيرة من الأسهم. باستخدام الإستراتيجية الصحيحة، يمكن أن يصبح قرض ملكية المنزل أو حد الائتمان (HELOC) أداة لزيادة صافي ثروتك. إن فهم كيفية استخدام ملكية المنازل لبناء الثروة هو المفتاح لاتخاذ قرارات استثمارية حكيمة.
هذا المحتوى المضمن غير متوفر في منطقتك.
أفضل مقرضي قروض ملكية المنازل
ملكية المنزل هي الجزء من منزلك الذي تمتلكه بالكامل. يمكنك حسابها بسهولة عن طريق أخذ القيمة السوقية الحالية لمنزلك وطرح رصيد الرهن العقاري المستحق عليك.
على سبيل المثال، لنفترض أن منزلك تبلغ قيمته حاليًا 400000 دولار أمريكي، وأنك مدين بمبلغ 250000 دولار أمريكي على الرهن العقاري الخاص بك. هنا، لديك 150.000 دولار من الأسهم.
يمكنك بناء حقوق ملكية المنزل بطريقتين: سداد الرهن العقاري الخاص بك لتقليل المبلغ المستحق عليك، أو السماح لقيمة الممتلكات الخاصة بك بالارتفاع. عندما يحدث كلاهما في وقت واحد، فإن رصيدك ينمو بشكل أسرع.
من المهم أن تتذكر أن حقوق الملكية ليست مثل النقد السائل. عادةً ما يتضمن الوصول إلى ملكية المنازل الحصول على ديون جديدة. قبل القيام بذلك، ستحتاج إلى الموازنة بين المخاطر والفوائد لتقرر ما إذا كان الاقتراض مقابل قيمة منزلك هو أفضل خطوة مالية.
يتعلم أكثر: كم تبلغ قيمة منزلك؟ كيفية تحديد قيمة منزلك.
هناك نوعان من الرهون العقارية الثانية التي تساعدك على الاقتراض مقابل ملكية منزلك. مع الرهن العقاري الثاني، لا يتعين عليك استبدال قرض السكن الأصلي كما تفعل مع إعادة التمويل. ستقوم بسداد دفعتين كل شهر: واحدة للرهن العقاري الحالي الخاص بك والأخرى للرهن العقاري الثاني.
قرض ملكية المنزل، أو HEL، هو مبلغ مقطوع تقترضه مقابل حقوق الملكية الخاصة بك، عادةً بسعر فائدة ثابت مع دفعات شهرية محددة. إنه يشبه إلى حد كبير الرهن العقاري الأساسي الخاص بك: مدفوعات يمكن التنبؤ بها تجعل إعداد الميزانية أسهل وتحميك من تغيرات أسعار الفائدة.
نظرًا لأنك تتلقى جميع الأموال مرة واحدة، يستخدم المقترضون عمومًا قروض ملكية المنازل لتغطية نفقات أكبر لمرة واحدة مثل تجديد المنزل الرئيسي، أو النفقات التعليمية للطفل، أو دفعة أولى على عقار آخر.
يعمل حد ائتمان ملكية المنزل، أو HELOC، بشكل أشبه ببطاقة الائتمان. لقد تمت الموافقة على الحد الأقصى للاقتراض، ولكن يمكنك الاعتماد عليه حسب الحاجة ودفع الفائدة فقط على ما تستخدمه. بدلا من القرض، فهو خط ائتمان متجدد.
هذه المرونة تجعل HELOCs مفيدة للمشاريع أو الاستثمارات الجارية التي قد لا تتطلب منك الحصول على جميع الأموال مرة واحدة. على سبيل المثال، يمكن أن يكون HELOC مفيدًا لدفع أجور المقاولين على مراحل أثناء تجديد المنزل أو تمويل توسيع الأعمال التجارية بمرور الوقت.
يتعلم أكثر: أفضل مقرضي HELOC في الوقت الحالي
يمكنك استخدام أموال الرهن العقاري الثاني للاستثمار في عقار آخر. قد يعني هذا شراء منزل ثانٍ لتأجيره، أو منزل لقضاء العطلات تستأجره من حين لآخر، أو منزل إصلاحي لتجديده وبيعه.
مثال من العالم الحقيقي: لنفترض أنك مالك منزل تبلغ أسهمه 200000 دولار أمريكي وتحصل على قرض بقيمة 75000 دولار أمريكي لاستخدامه كدفعة مقدمة على منزل مستأجر بقيمة 300000 دولار أمريكي. تقوم بتأجيره مقابل 2200 دولار شهريًا، لتغطية الرهن العقاري المستأجر وتحقيق ربح متواضع بعد النفقات. وبمرور الوقت، يمكنك بناء حقوق الملكية في كلا العقارين مع الاستمتاع بتدفق مستمر من إيرادات الإيجار.
يمكن أن تنجح الحسابات – ولكن فقط إذا كان لديك التدفق النقدي والاحتياطيات اللازمة للتعامل مع الوظائف الشاغرة والصيانة والتكاليف غير المتوقعة. بدون وسادة مالية، حتى مستأجر واحد سيئ أو إصلاح مكلف يمكن أن يحول استثمارك من مربح إلى مؤلم.
يمكن لتجديدات المنازل الإستراتيجية أن تعزز قيمة إعادة البيع لمنزلك وتجعله مكانًا أكثر متعة للعيش فيه كل يوم. غالبًا ما توفر المطابخ والحمامات والترقيات الموفرة للطاقة أفضل عائد على الاستثمار.
على سبيل المثال، لا يعد إعادة تشكيل المطبخ بقيمة 30 ألف دولار والذي يعزز قيمة منزلك بمقدار 20 ألف دولار ربحًا فوريًا، ولكنه قد يؤتي ثماره عند البيع – خاصة في أسواق الإسكان التنافسية. يمكن أن تؤدي تحسينات كفاءة الطاقة، مثل تركيب الألواح الشمسية أو ترقية العزل، إلى خفض فواتير الخدمات العامة وجعل منزلك أكثر جاذبية للمشترين في المستقبل.
3. بدء مشروع تجاري أو توسيعه
يستخدم بعض رواد الأعمال قرض ملكية المنزل لتمويل إطلاق مشروع تجاري أو توسيعه. يمكن أن يكون هذا خيار تمويل أقل تكلفة مقارنة بقروض الأعمال غير المضمونة، خاصة إذا كان ائتمانك قويا.
ومع ذلك، فهي خطوة عالية المخاطر. منزلك هو ضمانة، لذا تأكد من أن خطة عملك وأبحاث السوق الخاصة بك متينة للغاية. احصل على توقع تفصيلي للنفقات والإيرادات، وفكر في البدء بشكل أصغر لاختبار مفهومك قبل الالتزام بمبالغ كبيرة.
إذا كنت تحمل أرصدة بطاقات الائتمان أو القروض الشخصية بأسعار فائدة مكونة من رقمين، فإن استخدام قروض ملكية المنازل لسداد ديونك الأخرى يمكن أن يحرر التدفق النقدي ويوفر لك المال على الفائدة.
يمكن أن يكون هذا فعالاً بشكل خاص إذا التزمت بتوجيه مدخراتك نحو الاستثمارات أو مساهمات التقاعد.
ومع ذلك، فإن توحيد الديون لا ينجح إلا إذا قمت بمعالجة العادات أو الظروف التي أدت إلى الدين في المقام الأول – وإلا فإنك تخاطر بأن ينتهي بك الأمر بدين بطاقة الائتمان ورهن عقاري أكبر. أيضًا، يجب أن تكون مرتاحًا لمخاطر استخدام الديون المضمونة (HEL أو HELOC) لسداد الديون غير المضمونة (بطاقة ائتمان أو قرض شخصي). تعد مخاطر التخلف عن سداد القرض المضمون أعلى بكثير لأنك قد تفقد منزلك بسبب حبس الرهن إذا لم تتمكن من تحمل الأقساط الشهرية.
هذا المحتوى المضمن غير متوفر في منطقتك.
غالبًا ما يكون لدى HELOC أسعار فائدة متغيرة، والتي يمكن أن ترتفع بمرور الوقت إذا زادت المعدلات. حتى قروض ملكية المنازل، التي لها أسعار فائدة ثابتة، قد تكلف أكثر إذا ارتفعت أسعار السوق قبل أن تقوم بتأمينها. ارتفاع الأسعار يعني دفعات شهرية أعلى – وميزانية أكثر صرامة.
يمكن أن تتقلب قيم الممتلكات في أي من الاتجاهين. إذا انخفضت أسعار المنازل في منطقتك، فقد يتقلص رصيدك، مما قد يتركك مدينًا بأكثر من قيمة منزلك. يشار إلى هذا على أنه تحت الماء على الرهن العقاري الخاص بك.
وتزداد هذه المخاطرة إذا استخدمت أسهمك لشراء عقار آخر يفقد قيمته أيضًا.
عندما تقترض مقابل منزلك، فإنك تستخدم مسكنك الأساسي كضمان. إذا لم يسير وضعك المالي كما هو مخطط له، فقد تعرض قدرتك على الحفاظ على منزلك للخطر.
وينطبق هذا بشكل خاص عند استخدام أموال HELOC أو HEL لشراء عقار استثماري.
قالت أدريانا آدامز، وهي مخططة مالية معتمدة ورئيسة قسم التخطيط المالي في Domain Money، عبر مقابلة عبر البريد الإلكتروني: “الاستخدام الاستراتيجي للديون يمكن أن يكون مفيدًا – خاصة إذا كان لديك التدفق النقدي والاحتياطيات لدعمه. لكنني أحذر من التعامل مع ملكية المنازل مثل ماكينة الصراف الآلي التي لا نهاية لها”. “إذا حدث خطأ ما في العقار الاستثماري – نفاد دخل الإيجار، أو ارتفاع تكاليف الصيانة، أو انخفاض قيمة العقار – فأنت الآن تعرض مسكنك الأساسي للخطر.”
وقارن آدامز الخطر بـ “استئجار سيارة إضافية ليصبح سائق أوبر”. بالتأكيد، قد تعمل الأرقام في الظروف المناسبة، “… ولكن فقط إذا ظل الطلب مرتفعًا، سيكون لديك الوقت للقيام بالقيادة، ولا تسير الأمور على ما يرام”، كما قال آدامز. “إذا مررت بموسم بطيء، أو انشغلت بأحداث حياتية أخرى، أو تعطلت السيارة، فستظل في مأزق للمدفوعات دون دخل كافٍ لتغطية تكاليفك.”
وقالت آدامز إنها تشجع العملاء على التأكد من أن “مؤسستهم”، وهي صندوق الطوارئ ومدخرات التقاعد، قوية قبل الاستفادة من ملكية المنازل للاستثمارات.
قال آدامز: “التخطيط المالي يشبه بناء منزل. أنت بحاجة إلى أساس متين – صندوق الطوارئ الخاص بك ومدخرات التقاعد – قبل البدء في إضافة غرف إضافية”. وهي تسمي هذه “الأهداف النهائية”: السيولة قصيرة الأجل وأمن التقاعد طويل الأجل.
وحذرت من أنه إذا لم يكن لديك أساس متين، فإن الاستفادة من العدالة يمكن أن “… تضعف الهيكل بأكمله – وتتخلى عن راحة بالك”.
إن الاقتراض أكثر من اللازم مقابل منزلك يمكن أن يجعلك مرهقًا ماليًا، خاصة إذا تغير دخلك أو كان أداء استثمارك ضعيفًا.
أوصى آدامز بوجود صندوق طوارئ منفصل لأي عقار مستأجر تشتريه. قال آدامز: “تمامًا مثل صندوق الطوارئ الشخصي الخاص بك – عادةً من ثلاثة إلى ستة أشهر من نفقات المعيشة – يجب أن يكون لديك ما يعادل ثلاثة إلى ستة أشهر من نفقات استئجار العقارات التي تم توفيرها كمخزن مؤقت”.
واقترحت أيضًا أن تطرح على نفسك أسئلة صعبة، مثل ما إذا كنت على استعداد للتضحية بنفقات نمط الحياة، مثل الإجازات السنوية، لتغطية المدفوعات إذا انخفض دخل الإيجار.
حفر أعمق: هل HELOC فكرة جيدة؟ وهنا إيجابيات وسلبيات.
إن الاستفادة من أسهم منزلك ليس الطريقة الوحيدة لتمويل الاستثمارات أو التحركات المالية الكبرى. اعتمادًا على أهدافك، يمكن لخيارات التمويل الأخرى تسريع طريقك إلى الثروة – أو إبطائه.
تعد إعادة التمويل النقدي طريقة أخرى للاستفادة من ملكية منزلك. يمكنه تحرير الأموال مع احتمالية خفض معدل الرهن العقاري والدفع. قد يؤدي هذا إلى توفير مساحة أكبر للتنفس في ميزانيتك لتمويل الاستثمارات في أماكن أخرى.
ومع ذلك، فإن تمديد مدة الرهن العقاري الخاص بك – وهو نتيجة نموذجية لإعادة التمويل النقدي – قد يعني أن امتلاك منزلك بالكامل يستغرق وقتًا أطول وتأخير الاستقرار المالي الذي يأتي مع حياة خالية من الرهن العقاري.
وإذا كان لديك بالفعل معدل فائدة رهن عقاري منخفض للغاية، فإن استبدال قرض السكن الحالي الخاص بك بقرض جديد يعني أنك ستخسر هذا المعدل. ومع ذلك، مع قرض ملكية المنزل أو HELOC، يمكنك الحفاظ على هذا المعدل المنخفض على الرهن العقاري الأول الخاص بك.
عندما تحصل على قرض شخصي، فهو بشكل عام قرض غير مضمون. وهذا يعني أنه غير مؤمن بضمانات مثل HEL أو HELOC، حيث يستخدم كل منهما منزلك كضمان. وبالتالي، مع القرض الشخصي، يظل منزلك آمنًا إذا حدث خطأ ما ولم تتمكن من مواكبة الدفعات الشهرية.
يمكن أن تساعد هذه الحماية في الحفاظ على الثروة التي بنيتها في منزلك، ولكن ارتفاع أسعار الفائدة على القروض الشخصية قد يعني أنك تدفع على مدى فترة القرض الخاص بك أكثر مما تدفعه مع HEL أو HELOC.
حفر في: كيفية الاختيار بين HELOC والقرض الشخصي
إن استخدام الأموال من حساب التقاعد – مثل استخدام IRA الخاص بك لشراء منزل – قبل سن 59 ½ يمكن أن يمنحك إمكانية الوصول الفوري إلى النقد، ولكن بتكلفة باهظة.
قد تؤدي عمليات السحب المبكر إلى فرض ضرائب وعقوبات. سوف تفقد أيضًا سنوات من النمو المركب الذي كان من الممكن أن يؤدي إلى زيادة بيض العش بشكل كبير. إذا لم يتفوق استثمارك الجديد على العائد طويل الأجل الذي كنت ستحصل عليه من خلال حساب IRA الخاص بك، فقد تتعرض ثروتك الإجمالية لضربة قوية.
يمكن للقروض المصممة لأهداف محددة، مثل خطوط ائتمان SBA لأصحاب الأعمال أو الرهون العقارية الاستثمارية لأصحاب العقارات، مواءمة جداول الدفع والتكاليف مع إيرادات الأعمال المتوقعة أو دخل الإيجار. يمكن لهذا الهيكل حماية التدفق النقدي الخاص بك وتسهيل إعادة استثمار الأرباح مرة أخرى في مشاريعك التجارية.
على الجانب السلبي، يمكن أن تكون متطلبات التأهيل أكثر صرامة مقارنة بـ HELs وHELOCs – خاصة لأصحاب الأعمال الجدد وأصحاب العقارات الذين ليس لديهم سجل حافل من النجاح.
تعمل ملكية المنزل على بناء الثروة عن طريق زيادة الجزء الذي تمتلكه بالكامل من منزلك. عندما تقوم بسداد الرهن العقاري الخاص بك وترتفع قيمة الممتلكات الخاصة بك، فإن رأس المال الخاص بك ينمو – مما يحول منزلك إلى مخزن للقيمة. مع مرور الوقت، يمكن لهذا الأصل أن يعزز صافي ثروتك ويكون بمثابة مورد مالي. يمكنك الاقتراض بمقابل للاستثمارات أو التجديدات أو توحيد الديون، أو ببساطة الاحتفاظ بها والاستفادة منها عندما تبيع منزلك في النهاية.
غالباً ما يتعامل أصحاب المنازل الأثرياء مع ملكية المنازل كمصدر منخفض التكلفة لرأس المال للاستثمارات الأخرى. على سبيل المثال، قد يستخدمون قرض ملكية المنزل أو HELOC لتمويل الأصول المدرة للدخل، مثل العقارات المستأجرة أو المشاريع التجارية أو فرص سوق الأوراق المالية. ومن خلال الاقتراض بمعدل فائدة منخفض نسبيا والسعي إلى تحقيق عوائد أعلى في أماكن أخرى، يصبح بوسعهم تضخيم مكاسبهم الإجمالية. المفتاح هو الاستخدام الاستراتيجي، مما يضمن أن الأموال المقترضة تولد قيمة أكبر من تكلفة الوصول إليها.
نعم، لكنه يتطلب نهجا مخططا جيدا. يمكنك الاستفادة من ملكية منزلك من خلال قروض ملكية المنازل أو خطوط الائتمان للاستثمار في العقارات المستأجرة، أو الدفع مقابل التجديدات التي تعزز القيمة، أو بدء عمل تجاري. وفي كل حالة، تتمثل الفكرة في تحقيق عوائد تتجاوز تكاليف الاقتراض. ومع ذلك، فإن استخدام ملكية المنازل يحمل دائمًا مخاطر. إذا لم يؤتي الاستثمار ثماره، فقد تجد نفسك أمام ديون إضافية وخيارات أقل، وتخاطر بخسارة منزلك. ولهذا السبب من الضروري قراءة الأرقام والحصول على استراتيجية سداد واضحة قبل الاقتراض.
لورا جريس تاربلي تحرير هذه المقالة.