فتح Digest محرر مجانًا
تختار رولا خالاف ، محررة FT ، قصصها المفضلة في هذه النشرة الإخبارية الأسبوعية.
ما هو أفضل مكان لاختبار صحة سوق العقارات في المملكة المتحدة من مكتب الطبيب؟ جددت معركة استحواذ لمالك NHS Assura – الذي يتضمن عارض الأسهم الخاص الذي قام بتجديده مع منافس مدرج – النقاش حول مستقبل مدينة لندن.
يبدو أن Assura ، التي تمتلك مجموعة من العمليات الجراحية ومراكز الرعاية الصحية بشكل أساسي ، من المقرر أن تصبح الأحدث في موكب شركات المملكة المتحدة التي تم التقاطها بعد أن وافقت في أبريل على عرض بقيمة 1.6 مليار جنيه إسترليني من قبل KKR و Stonepeak. الآن ، ومع ذلك ، فإن مجموعة FTSE 250 تدرس عرضًا بديلاً من أقرب منافسها ، خصائص الصحة الأولية. يقدم كلاهما سعرًا قريبًا من صافي قيمة الأصول في Assura ، لكن عرض PHP – الذي تبلغ قيمته حاليًا حوالي 1.7 مليار جنيه إسترليني – سيتم دفعه في الغالب في الأسهم.
ينظر الخيار الذي يواجه مجلس الإدارة والمستثمرين للوهلة الأولى مثل اختبار الثقة: صرف الآن بعد سنوات من الأداء الضعيف ، أو القتال ضد موكب الاستيلاء على المملكة المتحدة مع رهان على النمو في المستقبل. لكن الواقع ليس مخفضًا وتجفيفًا.
يقول KKR إن PHP يقلل من مخاطر مجموعة ما ، مما يضيف بالفعل إلى خطر قبول الأسهم. إن وفورات التكاليف من عملية الدمج ، والتي تتقنها PHP بسعر 9 مللي جنيه إسترليني سنويًا – بقيمة حوالي 80 مليون جنيه إسترليني كمبلغ مقطوع ، يبدو Lex – ضئيلًا.
من ناحية أخرى ، يجادل PHP بأن KKR تدخل لشراء assura على رخيصة مثلما تتحول الصناعة إلى زاوية. هذا ، أيضا ، يتحقق. كانت أسهم Assura ضعيفة بشكل خاص ، لكن الأسهم في جميع أنحاء القطاع قد تم وزنها بسبب ارتفاع أسعار الفائدة. المزاج يتحول ، رغم ذلك. ارتفع مؤشر إجمالي عائد FTSE EPRA Nareit UK بنسبة 9 في المائة في العام حتى الآن ، قبل ارتفاع 4 في المائة في FTSE 250 الأوسع على أساس إجمالي العائد.
المشكلة الرئيسية لـ PHP هي أن نقد KKR يوفر اليقين والخيار. بعد كل شيء ، إذا كان القطاع بأكمله أقل من قيمته ، فيمكن للمستثمر دائمًا الفوز السريع على Assura وإعادة استثمار أمواله في صندوق استثمار عقاري آخر ، كوسيلة لركوب المد والجزر المرتفع مرتين. كما سيتم تجنب مخاطر التنفيذ التي تأتي مع خطة PHP لبيع مستشفيات Assura الخاصة.
قد تكون إحدى الطرق لإصدار الحجة أن تقدم PHP المزيد من النقود نفسها. إذا فعل ذلك ، فمن المحتمل أن يكون مستثمريها مسامحة. ارتفعت أسهم PHP بنحو 10 في المائة منذ 13 فبراير ، مما يشير إلى أن المستثمرين يرون إمكانات أكبر لخلق القيمة مما تشير إليه وفورات التكاليف المعلنة.
كل من يفوز ، قام KKR بعمل قطاع العقارات لصالح. لقد دفع المستثمرون إلى البدء في إعادة النظر في قيمة أصول الممتلكات في المملكة المتحدة والتي بدت ، لفترة طويلة ، بشكل واضح تحت الطقس. إن تصور التقييمات المتزايدة ، وسوق عمليات الدمج والاستحواذ التي تظهر مرة أخرى تعرض علامات الحياة ، يمكن أن تحصل على بقية القطاع في الإصلاح أيضًا.
nicholas.megaw@ft.com