أول خفض لأسعار الفائدة من قِبَل بنك الاحتياطي الفيدرالي منذ سنوات أصبح على الأبواب. إليكم ما يحتاج أصحاب المنازل والمشترون إلى معرفته

من المقرر أن يقوم بنك الاحتياطي الفيدرالي الأمريكي بخفض أسعار الفائدة للمرة الأولى منذ سنوات هذا الخريف، وهو ما قد يؤثر على أسعار الرهن العقاري ويدفعها إلى الانخفاض.

حتى التخفيضات الصغيرة في أسعار الفائدة قد تحدث فرقاً كبيراً في ما سيدفعه مشتري المسكن. وحتى تلك النقطة، كان الناس في السوق لشراء المساكن ينتظرون بفارغ الصبر خفض البنك المركزي لأسعار الفائدة.

من المقرر أن يجتمع بنك الاحتياطي الفيدرالي هذا الأسبوع، لكن الخبراء يقولون إنه من المرجح أن يتم خفض أسعار الفائدة لأول مرة في سبتمبر/أيلول. وسيكون هذا أول خفض لأسعار الفائدة منذ عام 2020 مع بداية جائحة كوفيد-19.

في حين أن هناك فرصة أقل من 6% لخفض أسعار الفائدة في اجتماع لجنة السوق المفتوحة الفيدرالية القادم، وفقًا لمقياس FedWatch التابع لشركة CME لتسعير سوق العقود الآجلة، فإن هناك احتمالًا أكبر بكثير لخفض أسعار الفائدة بمقدار ربع نقطة في سبتمبر ونوفمبر وديسمبر.

وهذا، إلى جانب المزيد من التخفيضات في عام 2025، من شأنه أن يخفض سعر الفائدة القياسي على الأموال الفيدرالية لدى بنك الاحتياطي الفيدرالي إلى أقل من 4% بحلول نهاية العام المقبل، وفقا لبعض الخبراء.

في حين أن أسعار الرهن العقاري ثابتة ومرتبطة في الغالب بعائدات سندات الخزانة والاقتصاد، إلا أنها تتأثر جزئيًا بسياسة بنك الاحتياطي الفيدرالي. بدأت أسعار قروض الإسكان في الانخفاض بالفعل، ويرجع ذلك جزئيًا إلى قيام بنك الاحتياطي الفيدرالي بكبح جماح زيادات أسعار الفائدة.

إليك ما يحتاج أصحاب المنازل والمشترين إلى معرفته.

قالت تشين تشاو، رئيسة الأبحاث الاقتصادية في شركة ريدفين للوساطة العقارية عبر الإنترنت، إن خفض أسعار الفائدة الأول قد تم تسعيره بالكامل تقريبًا في الأسواق المالية بالفعل، وخاصة أسواق السندات. وبعبارة أخرى، لن تتغير أسعار الرهن العقاري كثيرًا بمجرد أن يبدأ بنك الاحتياطي الفيدرالي في خفض أسعار الفائدة بالفعل.

وقالت “إن الكثير من هذه التخفيضات في أسعار الفائدة تم احتسابها بالفعل”.

وانخفض معدل الفائدة الثابت على الرهن العقاري لمدة 30 عامًا إلى 6.78% في 25 يوليو، مقارنة بـ 7.22% في 2 مايو، وفقًا لبيانات فريدي ماك عبر بنك الاحتياطي الفيدرالي.

وقال تشاو “بدأت عمليات إعادة التمويل في الارتفاع، إنها ليست موجة ضخمة حتى الآن، لكنها بدأت في الارتفاع قليلاً مع بدء انخفاض الأسعار”.

وارتفع نشاط إعادة تمويل قروض الإسكان القائمة بنسبة 15% عن الأسبوع السابق، ليصل إلى أعلى مستوى له منذ أغسطس/آب 2022، وفقًا لجمعية مصرفيي الرهن العقاري. ووجدت جمعية مصرفيي الرهن العقاري أن النشاط كان أعلى بنسبة 37% عن العام الماضي.

قالت سلمى هيب، كبيرة الاقتصاديين في شركة كورلوجيك، إن ضرورة قيام أصحاب المنازل بإعادة التمويل تعتمد جزئياً على معدل الفائدة الحالي لديهم.

“يقول هيب: “هناك أشخاص بدأوا في شراء العقارات عندما بلغت أسعار الرهن العقاري ذروتها عند 8% في خريف العام الماضي. وبالنسبة لهؤلاء المشترين، هناك بعض الفرص”.

المزيد من التمويل الشخصي:
ارتفعت أقساط التأمين على المنازل بنسبة 21٪ العام الماضي
كيف تعرف إذا كان سوقك صديقًا لمشتري المنازل
مليون شخص مدينون الآن بأكثر من 200 ألف دولار في قروض الطلاب الفيدرالية

يقول الخبراء إن أصحاب المساكن يحتاجون إلى رؤية انخفاض ملحوظ في أسعار الرهن العقاري للاستفادة من إعادة التمويل، وذلك لكي يتمكنوا من تحقيق “الربح”، أو عندما يكون من المنطقي إعادة التمويل. ويجب أن يكون المعدل السائد أقل بنحو 50 نقطة أساس على الأقل من المعدل الحالي. ونقطة الأساس هي جزء من مائة من النقطة المئوية.

ورغم أن هذه قد تكون استراتيجية جيدة، إلا أنها ليست “قاعدة صارمة وسريعة”، كما قال جاكوب تشانيل، كبير الاقتصاديين في ليندينغ تري.

وقال إن تحديد توقيت إعادة تمويل منزلك يعتمد على عوامل مثل قسط الرهن العقاري الشهري وما إذا كنت قادرًا على دفع تكاليف الإغلاق: “هناك الكثير من التباين”. (عندما تقوم بإعادة تمويل الرهن العقاري، فمن المرجح أن تتكبد تكاليف الإغلاق، بالإضافة إلى التقييم والتأمين على الملكية؛ وسيعتمد السعر الإجمالي على منطقتك).

وأوضح تشاو قائلاً: “يجب أن يفوق المدخر تكاليفك الأولية”.

حتى لو كان معدل الفائدة على قرضك العقاري الحالي مرتفعًا، فقد ترغب في التفكير في الانتظار حتى يواصل البنك المركزي تخفيضاته، مع توقع انخفاض الأسعار بشكل مطرد طوال العام وحتى عام 2025، وفقًا لما ذكره تشاو.

إذا كنت تفكر في ذلك، فتواصل مع المقرضين وانظر ما إذا كان إعادة التمويل الآن أو في المستقبل القريب هو الخيار الأفضل بالنسبة لك، كما قال تشانيل.

وفي حين أن انخفاض أسعار الفائدة قد يكون بمثابة راحة لمشتري المنازل الذين يعانون من قيود التكلفة، فإن التأثيرات الحقيقية لانخفاض تكاليف الاقتراض لا تزال غير واضحة، وفقا لتشاو.

على سبيل المثال: إذا انخفضت تكاليف الاقتراض لقروض الإسكان، فهناك احتمال أن يقفز المزيد من المشترين إلى السوق. وإذا تجاوز الطلب العرض، فقد ترتفع الأسعار أكثر، كما قالت. يمكن أن “يعوض ذلك عن الراحة التي تحصل عليها من أسعار الرهن العقاري”.

ولكن ما سيحدث بالضبط في سوق الإسكان “ما زال غير واضح” اعتماداً على مدى انخفاض أسعار الرهن العقاري في النصف الثاني من العام ومستوى العرض، حسبما قال تشانيل.

قال تشانيل: “إن تحديد توقيت السوق أمر مستحيل في الأساس. إذا كنت تنتظر دائمًا ظروف السوق المثالية، فسوف تنتظر إلى الأبد. اشتر الآن فقط إذا كانت الفكرة جيدة بالنسبة لك”.